復檢可建房屋的土地
望儘快推出市場舒緩房屋用地緊張
最近，行政長官的施政報告說要更加重視房屋用地的工作，並由財政司司長領導房屋用地供應督導委員會，討論這方面的問題。我們一向在內部都有一些委員會讓兩個局或者不同的署坐在一起，討論土地的分配問題，現在就提升到了司長的層面。
由財政司司長領導這個房屋用地供應督導委員會，基本包括幾個功能，第一，全面審視香港房屋用地的供應是否足夠；第二，如果要以適時的方法提供這些用地，基建方面應該如何配合；第三，以有創意的方法提供土地，譬如我們最近復檢了全香港的工業用地。香港目前仍然還有三百多公頃的工業地和一千四百座工業大廈，由於大部分的工業地都已式微，只有很少的工廈仍然作工業用途。
這次是第三次全面檢討，頭兩次基本上是將工業地轉作商貿地，並設立了新的“商貿用途”地帶，英文是OtherUses（Business），鼓勵工廈轉型。由於轉型的過程很緩慢，所以今年四月再推出了新的措施鼓勵工廈改裝或重建。
這次對工業用地的檢討，主要是研究有多少工業地是有潛力變為住宅地。現在找出來的有三十公頃，但它們不全都是政府的，有些是私人的，也有一些工業地上是建有工業大廈的。能夠釋放到市場成為住宅樓相信需要比較長的時間。慶幸的是這三十公頃有數幅地是政府地，批出了作短期用途，所以我們很努力地透過財政司司長的督導委員會，要求其他部門儘快將這部分土地推出市場，舒緩目前房屋用地的緊張情況。
因此，在房屋、地產方面基本上我們的參與就在於房屋用地的供應這部分。
發展商說“限制發水樓就會影響供應”
令人難以理解
劉迺強：有關“發水樓”的問題，發展局如何處理？
林鄭月娥：近兩個星期社會上較多討論“發水樓”的問題，這不是房屋供應的問題，而是建築物設計的問題。
它整個的歷史背景就是，一向以來，我們都是利用豁免計算樓宇面積作為誘因去鼓勵香港的樓宇設計包涵一些好的元素，譬如我們要鼓勵發展商提供環保及讓住客有多些舒適生活的設施等等，就是利用這個豁免的樓宇面積來做誘因。但近年有部分發展商似乎對這些誘因“利用”得太過了，以致出現了很多市民很關心的“發水樓”，即令整個樓宇的高度和面積都過於擴大。
所以，這次的工作就是將有關的豁免的規定收緊，限制“發水”的成分。但這跟供應是沒有關係的，因為本來你就是建500個單位，不過我們加了一些環保措施，比如單位有露台、工作平台，我們又讓你建會所，又允許起更寬一點的走廊、更寬一點的電梯大堂等，但這些措施本來就不是增加單位的面積，所以我不是很明白有的發展商所說的“限制發水樓就會影響供應”的說法。總的來說，這次的工作是從樓宇設計以及改善生活環境的角度出發。
王平：將來會不會使用實用率來計算單位面積？
林鄭月娥：有關房地產的銷售、資訊透明度等工作，是運輸及房屋局的工作範疇。
行政長官這次在施政報告除了處理“發水樓”，還有處理“縮水單位”的問題。甚麼叫縮水單位呢？就是賣樓的時候，單位的實用面積與銷售面積相差得太遠，所以行政長官就要求運房局成立一個小組，在一年之內提交建議，這個建議的方向，就是立法規管銷售一手樓，以某個實用面積為定價的標準。
以願景研究為框架
三途徑滿足土地供應問題
劉迺強：現在的土地供應以及你所講的土地用途轉型等方面，未來發展局的走向是如何？
林鄭月娥：在2007年本屆政府開始運作的初期，我們已公佈了《香港2030》的願景研究。這個研究提供一個框架，說明究竟香港在2030年的發展大體上需要多少的住宅、商業或工業用地等，並預測這方面的發展。當時的評估只能按照人口的增加速度來推算，但現在香港的房地產似乎也不僅限於本地人口增加的需要，所以這個課題相當複雜。
但從我們的角度來說，根據《香港2030》的研究，認為香港人口增長的速度是放緩了。從50年代到2000年，香港差不多每過十年便增加一百萬人口。近年由於出生率低了，我們的評估就變成每十年增加五十萬人口。從這個角度看土地需求，似乎我們不需要再去開拓一些住約一百萬人的大型新市鎮。未來的土地供應是可以透過三方面來滿足到的：
第一，是開拓新界的北部，但不是用大的新市鎮形式，而是用一個20~30萬人的新發展區，英文叫NDA(NewDevelopmentArea)。我們定位了兩個區域：一個是新界東北的“三合一”新發展區－－古洞北、粉嶺北、坪輋/打鼓嶺，另一個是洪水橋。
第二，用來滿足土地需求的方法是從比較近期開發的新市鎮找發展空間：一個是將軍澳，一個是東湧。其中東湧目前只有八萬多人，距離一般新市鎮的規模還相差不少。
第三，是“再發展”的地區，它已經發展過了，現在要它重新發展，好像我剛才提到的工業地。觀塘、九龍灣、油塘等地區，這些都發展過一次，現在是要再次發展，以及進行一些舊區重建等。
|
