中評社香港1月21日電／土地、信貸、市場、貨幣，多管齊下的格局，將2010年的宏觀調控力度，推升至前所未有的嚴厲層面。只是對於已具備2008年“過冬”經驗的房企而言，面對這一輪深度調控的“反應”卻更為快速。一時之間，加碼商業地產、迅速降價調整、聯合拿地等各種應對措施紛紛出台，正是在這一年，誕生了首個“千億級”的房地產企業萬科；也正是在這一年，出現了首家土地儲備量級逼近1億平方米的企業恒大地產。
《第一財經日報》報道，2010年，拿地數量排名前十的開發商，合共擲金超過2905億元，拿地14411.6萬平方米，再度創下了拿地金額新高紀錄。
重點布局二三線城市
既是意料之中亦是意料之外，恒大地產以新增5100萬平方米的成績，名列去年十大房企拿地排行榜的首位。不過，在這巨量新增土地儲備的背後，恒大地產僅動用了331億元的拿地資金，不但遠遠少於萬科的拿地支出，還較綠地集團“更遜一籌”。
“恒大比較擅長在二三線城市進行大範圍的圈地。”標準普爾信用分析師李國宜分析道，“企業所用的全面標準化模式，亦是推進快速擴張的策略。”事實上，恒大土地儲備的發展策略，正是2010年房企拿地擴張思路的折射——搶占二三線市場。
中國指數研究院提供的數據顯示，除去北京、上海等“老面孔”之外，在去年城市土地出讓金的前十排名中，大連突然發力，以1157.75億元位居第三，與2009年該城市的土地出讓金額相比，其320.6%的同比漲幅高居各個城市之首。
房企對於二三線城市的熱捧心態，亦可從另一組數據中得出結論。中國指數研究院副院長陳晟的觀點是，土地溢價率的高低恰能反映出拿地心態的理性與否。在2010年，“住宅用地溢價率最高”的城市並非一線城市，反而是廣東汕頭以185.19%的漲幅雄踞榜首；緊隨其後的，是浙江金華的131.67%；浙江衢州則以108.79%成為探花。上海、廣州雖然入榜，不過分別為79.74%和78.66%的溢價率，在榜單上是墊底表現。
銷售“輸血”房企資金鏈
中原地產分析師認為，由於歷次調控的政策取向主要是針對房地產業最為發達、房價最高的一線城市和東部地區，因此這些區域的市場反應會更為明顯。不過，在2010年1至10月間，中部和西部地區商品住宅成交量卻仍然保持了一至兩成的同比增速。以津、渝、蓉、杭4個二線城市為例，2010年全市一手住宅成交均價同比漲幅均在25%以上。
在融資渠道日益收緊的前提下，二三線城市的銷售熱度，對於重心逐漸移向這一區域的開發商來說，正是源源不斷的“造血”體系。在此帶動下，萬科去年全年實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，成為當之無愧的行業贏家；保利地產在當年的簽約金額為661.68億元，較2009年有52.53%的增長幅度。中海同樣亦以較大增幅表現較好，全年銷售金額超670億港元。
搶地將趨白熱化
可以預見的是，在去年銷售回籠資金尚屬樂觀的前提下，房企對於土地的爭奪戰絲毫不會手軟。中原地產分析師認為，商品住宅市場的供不應求推高住宅價格，而持續上漲的房價則給開發商帶來超額利潤，因此，房地產開發企業的高利潤相應會對土地市場的熱度起到支撐作用。
據中原集團研究中心統計，2010年12個重點城市“地王”總量達到1565萬平方米（以可建面積計算），約占出讓土地總量的10%，而在2009年，這一比例為13%，可謂下降幅度甚微。
另一個可以預判的趨勢是，在面臨一線城市土地供應漸趨短缺的局勢下，今年各家房企在二三線城市的布局力度無疑會進一步加大。
“預計2011年各城市土地出讓計劃量仍將居高不下，而實際出讓量也將延續2010年的趨勢，繼續增加或處於高位。”中原地產分析師指出，在房地產市場供求關係依舊緊張的氛圍下，土地市場的競爭仍將激烈。除了二三線城市將繼續升溫之外，住宅市場仍將持續調控催熱商辦用地市場，這意味著2011年商辦用地市場規模將進一步擴大，競爭性也將增強。 |
