中評社香港11月25日電／房地產關乎民生，更是當下中國老百姓最為關心的頭等大事，各種媒體上只要涉及房地產的話題總是能吸引幾乎所有人的眼球。作為住房和城鄉建設部研究中心主任，陳淮的一言一行總能引起社會的廣泛關注。最近中國發展出版社出版了陳淮的新書《廣廈天下：房地產經濟學A B C》，新書甫一面市，很快便成為暢銷書，網上一片熱評，一些網友甚至稱其為“最火爆的房地產解讀”。
據《經濟參考報》報道，日前陳淮從一個學者的角度談了他對有關中國房地產市場前景的幾個核心問題的看法：房價何時會出現拐點？開發商利潤減少是否可以達到降價的目的？房子蓋得多房價是否會大幅下降？稅收對房地產調控到底有多大作用？
開發商利潤少了 房價也不會降
《經濟參考報》：在目前中國的房地產市場上，很多人相信，房子之所以貴，房價之所以高，基本原因之一在於開發商謀取暴利。因此，很多人把房價下降的希望寄托於對開發商利潤的抑制政策上。您認為，減少開發商的利潤是否可以達到降房價的目的？
陳淮：開發商有沒有“暴利”？確實有。但是，暴利未必有降價空間。假定，在北京某地蓋房子，每平方米的成本10000元。這10000元包括土地、建築材料、人工、管理費用等。房子蓋好後，開發商以每平方米11000元的價格銷售。也就是說，在這個例子中開發商的毛利率只有10%；換言之，這個房子的降價空間最多只有1000元。秘密在於，蓋房子的成本並非全是開發商出的。在這個例子中，在10000元的成本中開發商可能只出了2000元；另外8000元中，可能有3000元來自銀行貸款，5000元來自從購房人的預售款。事實上，很多開發商連2000元的“本錢”都不用出，在銷售旺盛季節，他們經常“玩”的是“五個鍋三個蓋”的遊戲。這個項目一期的預售款可能會被用來蓋上一個項目的四期，以此進一步提高資金的利潤率和周轉速度。在經濟學意義上，利潤率有成本利潤率和資金利潤率之分。暴利來自資金利潤率，而降價空間只取決於成本利潤率。按照我們的上述假定，開發商的利潤率達到了50%，而降價空間最多只有10%。所以說，有暴利未必有降價空間。
房地產輝煌期仍將持續20至30年
《經濟參考報》：近一段時間以來，各地紛紛出現開發商打折促銷的活動，不僅在一線城市，而且已經蔓延到二、三線城市，於是人們都在議論中國樓市的“拐點”就要來了，您怎樣看這個問題？
陳淮：房價由升轉降，或者由降轉升的變化是一個市場價格變化過程中必定會出現的現象。而且只要市場存在，這個現象就永遠不會完結。但這裡格外強調的是，在價格曲線上，由升轉降、或者由降轉升的那一點，不叫“拐點”，而叫做“極值點”，或者叫“頂點”。
什麼叫“拐點”呢？在高等數學上，拐點是指變化率由不斷加速變為減速，或者由減速變為加速那一點。在拐點兩邊，曲線的方向並未出現轉折。變化的是曲線不斷從加速上升（下降）變為減速上升（下降），或者從減速上升（下降）變為加速上升（下降）。
實際上，就嚴格的“拐點”意義說，不管房價是否出現過下降，我國房價變化曲線已經出現過很多次“拐點”了。這其中至少有2008年由加速轉為減速的拐點，也有2009年由減速轉為加速的拐點，還有2010年再由加速轉為減速的拐點。
從房價變動意義上說，政策確實可以製造出速率變化的“拐點”以至方向變化的“極值點”，但這些“拐點”或者“極值點”的意義只是調整房價波動的幅度和頻率，並不能根本改變由市場規律、供求關係、中國國情決定的長期房價變動趨勢。中國房地產業的輝煌期仍將會持續20至30年。那種以為政策可以隨心所欲地決定市場價格的認識，其實是過分誇大了人的主觀意志對客觀規律的影響作用，實際上是不可能取得預期效果的。
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