CNML格式】 【 】 【打 印】 
中國囤房成本幾乎為零 國外重稅罰投機

http://www.chinareviewnews.com   2013-03-13 12:00:26  


  中評社北京3月13日電/大部分發達國家和地區都通過稅賦手段來平衡房地產市場,用免稅、抵稅的手段來鼓勵居民自住自用;用累進稅率中高額的空置稅、房產稅、交易稅,通過各種“懲罰性稅收”抑制房地產市場投機行為。

  經濟參考報報道,類比國外情況,國內有專家建議,如果不採取稅收調控的方式來增加多套房持有者的成本,不通過市場化手段來迫使其釋放多餘房子,則很難避免房屋空置浪費和房價上漲預期。

  中國持有成本幾可忽略不計

  柯先生在北京崇文門的國瑞城小區有一套77平方米的房子長期空著。

  當朋友建議短期租出去,柯先生算了筆賬。“按照房價每年10%的漲幅估算,這套總價400多萬元的房子每年升值超過40萬元。租出去每月租金差不多6000元,一年7萬元左右。”

  “關鍵問題是,一旦租出去,我將來都得重新裝修。這房子才裝修沒幾年,將來又要花幾十萬。”而房子每年閑著的費用也就3000元左右。所以,柯先生覺得房子即使閑著也比租出去划算。

  像柯先生這樣處置房產的人不在少數。不僅在北京,包括很多其他城市在內,在房價上漲收益部分面前,房屋的持有成本幾乎可以忽略。

  因此,國內才會有大量“房叔、房嬸”坐擁幾十套房產的中國式囤房現象。甚至各種職業的炒房團,以擁有多套房產為獲利手段。

  國內已經有專家呼籲,只有徵收房地產保有環節的稅收,才能抑制國內大量的投資投機性購房需求。他們建議,在全國範圍內推開徵收房產稅、空置稅、遺產稅、贈予稅,增加多套房擁有者的持有成本,用稅收杠杆來迫使持有多套房的人釋放存量房和空置房,來平抑畸形的市場供需,只有這樣才能有效地抑制房地產過度開發和投資投機,也只有這樣才能有的放矢地調控房地產。

  德國炒房會被徵收“投機稅”

  德國是歐盟國家中房屋擁有率最低的國家之一,住房擁有率不到一半。在人們的印象中,德國房地產市場監管法規極其嚴厲,人們的購房意願普遍低下,房地產價格多年波瀾不驚。

  德國赫爾曼房地產公司房地產顧問呂曉曼告訴《經濟參考報》記者說,為了抑制房地產投機,德國法律對房屋出售牟利設置了“防火墻”,“在德國沒有炒房的概念。”

  按照規定,在德國購房後10年之內就出售的話,得利部分將被徵收15%的“投機稅”。如果再加上其他各項費用,投機客想要通過短線炒房獲得暴利的可能性大大降低。

  無論新房舊房,在德國購房都涉及稅費以及其他手續費問題。以柏林為例,購房者除了房款之外還要交付4.5%的土地稅,1%到1.5%的公證費以及0.5%到1%的登記費用。

  如果要買一處二手房,涉及的費用就更多了。據統計,買一處二手房涉及的額外費用平均而言要占到交易價格的10%左右。對於購房者來說,除了要向中介交納的中介費之外,還要負擔3.5%左右(各地區稅率不盡相同)的產權交易稅和公證費。

  購房者是否空置房屋完全取決於個人,德國的相關管理機構並無針對空置房屋的處罰措施。一旦買房完成後就有物業費等日常支出了。

  由於房屋的情況各不相同,房屋的維護成本不盡相同。相對來說暖氣和熱水是兩大項支出,此外還有垃圾處理、照明、電梯費等等,“有的房子每平方米核算下來達2歐元,有的則達到了每平方米3歐元至4歐元。

  而在房屋購買環節,德國銀行普遍對房屋貸款的風險十分謹慎,因此對申請人的審核比較仔細。銀行給予每位房屋貸款人的條件不一,有的人甚至能從銀行申請到零首付,而也有的人則可能必須首付50%甚至60%。

  近年來隨著房地產市場價格的上漲,包括法蘭克福在內的一些德國城市租房市場一片繁榮,許多人之所以投資買房,看中的也是租房的投資回報。按照德國稅法規定,出租人要依法納稅,稅率根據每個人的情況可能會各有不同,普遍來說在30%左右。此外,在旺盛需求的驅動下,德國各大城市的房地產價格一路上漲,柏林等城市甚至一年內平均價格上漲超過20%。

  房價的快速上漲引發了德國一些政治家和銀行家的警惕。德國央行去年曾發布報告對快速上漲的房價表示擔憂。

  德意志銀行的報告顯示,一旦德國房地產市場出現泡沫風險,從德國央行到聯邦和地方政府都可以採取措施應對,比如說收緊銀根、減少貸款供應量,通過提高公證費等方式增加交易成本,以及增加供應量等遏制房租上漲勢頭。

  日本各種稅費讓住宅沒有投資價值

  在日本,從買房開始,房屋持有人面臨很多費用如不動產取得稅、印花稅、登記證稅,以後每年要交固定資產稅。不動產的買賣、交換、贈與都要交不動產取得稅,稅率為土地和住宅建築的3%。

  二手房的轉讓、交易也要收不動產取得稅,贈與和繼承稅收更多。經常聽日本人說,辛辛苦苦買一套房子,三代以後幾乎就沒有了。很多日本人由於交不起昂貴的遺產稅,採取把房子買掉的方式,繼承部分遺產。

  一般來說房子值3000萬日元至5000萬日元,遺產稅為20%,5000萬日元以上為30%,1億日元至3億日元為40%,超過3億日元為50%。贈與稅和遺產稅的稅率差不多。

  據了解,在日本,買房子幾乎都是用於自住,管理規則裡有規定必須用於居住。也有出租的,但在日本買房僅僅是為了出租似乎並不太划算,幾十年也收不回成本。而且日本的二手房折舊率很高,再好的房子,買了再賣一般都要賠錢,年限越久賠得越多,幾十年過後,成本還沒收回,房子本身已經不值錢了,所以日本人投資一般不會選擇買房,性格保守的人會選擇購買國債,敢於冒險的會選擇證券、期貨和金融衍生產品,但也有很多日本人投資意識相對淡薄,喜歡把錢放在銀行裡,賺取幾乎是零利率的微薄利息。

  日本購房的方式是部分現金、部分貸款,按揭貸款的首付比例沒有規定,可以為零。只要通過銀行的審查都能得到貸款。審查主要看收入多少,穩定程度如何。但一般每年償還貸款額度占收入的25%以下為基準。如果高於這個比例,比較優惠的貸款一般難以獲得,只能選擇利息較高或者小的地方銀行貸款。對買房的審查可能還有其他考慮因素,比如年齡,性別等等,主要是考察償還能力。

  日本的房子大致有住宅、公寓和別墅等,住宅多為日式住宅,多是買地自己建。當然,如要圖省事,也有人買建好的日式住宅。不過和公寓相比一般要貴一些,在東京,像樣的日式住宅要1億日元左右。

  公寓和中國的樓房一樣,不過沒有七十年產權一說,而是永久產權。公寓的價格一般會比日式住宅便宜很多。另外,在日本買公寓都是使用面積,一套70多平方米的房子相當於中國的100平方米住房。

  至於買別墅,這在多數日本人看來是一種奢侈,可望不可及。

  買房子還有其它成本,如買房時要交一筆修繕金,修繕基金的算定比較複雜,住房面積大,修繕費就高;每個月要交管理費,不同地方金額差很大。比如,在一些地方,買60平方米的住房每個月要交2萬日元的管理費。維護由住民管理委員會做決定,委托物業管理公司執行。住房時間長了,修繕費不夠用,可能中途另收維護費。另外,房屋更改用途要申請,看占專用面積的比例,閑置會影響免稅。

  總之,從日本的現狀來看,一般居民住房的投資和收益空間很小。所以大家考慮的不是增值,而是如何盡量保值。在日本,也沒有聽說過限購政策,基本是市場行為。

  新加坡自住與出租房產繳稅相差數倍

  從持有成本來看,新加坡目前的房屋持有成本主要是房產稅,根據每年評估的租金乘以房產稅率來計算。

  目前房產稅率為10%,但對自住住房有一定的優惠。按階梯遞進的稅率計算,6000新元以內的免稅;超過6000新元但不超過6.5萬新元的那部分租金稅率為4%;超過6.5萬新元以上的租金稅率為6%。

  新加坡的住宅市場實際上分為相互獨立運行的私宅市場和組屋市場。所謂組屋有點類似中國的“經濟適用房”。整體地產市場雖然火熱,但住宅價格,尤其是組屋價格,仍然在絕大多數人的承擔範圍內。

  以一套月租金為2500新元的組屋計算,如果自住,則應繳納房產稅為每年(2500×12-6000)×4%=960新元。如果是一套月租金為4000新元的公寓,而且並非自住,則稅率為10%,每年房產稅為4800新元。

  實際上當地居民接近八成住在組屋裡,一家只能擁有一套組屋,但可以轉售,即在不改變性質的情況下出售給合乎資格的其他買家。組屋的管理一般由各區的市鎮理事會負責,新組屋在購買時也有一系列的雜費,如手續費及估價費、律師費等,但這些費用微乎其微。

  相比而言,私宅由私人發展商開發,私宅的銷售更多是市場化的,可以同時持有多套。從套數上看,私宅僅占住宅總量的24%,一般是有地住宅或較為高檔的公寓。對私宅而言,則有根據套數階梯遞進的高額印花稅。

  記者了解到,新加坡最近兩年也面臨房價上漲過快的問題,無論是屬於公共住房範疇的組屋,還是私人發展商開發的私宅,其價格都在2008年全球金融危機和經濟危機之後,隨著經濟反彈而飈升。新加坡的私宅價格在2010年大漲18%,2011年雖然有所放緩,也漲了5.9%,2012年上漲了2.8%。

  不過,在新加坡房地產價格飈升的背景下,新加坡政府最近在財政預算案中宣布將從2014年起改為階梯遞進制的房產稅,最高達19%,2015年進一步提高到20%;同時提高自住住房的免稅額度。

  根據從2014年起生效的新規,一般住宅年租金不超過3萬新元的部分稅率為10%,在這之上的1.5萬新元稅率為11%,接下來每增加1.5萬新元,稅率增加2個百分點,直至超過9萬的部分稅率為19%。2015年起稅率為奇數的部分再增加1個百分點。

  這一新規被認為是降低普通住宅房產稅,增加豪宅房產稅。除了房產稅,組屋和私宅都有物業管理費用,組屋管理費較低,而私宅管理費一般較高,為每個月數百新元。

  為了抑制房價上漲過快,新加坡政府在今年1月初推出被稱為“史上最嚴厲房地產調控”的措施,涉及政府組屋、私宅以及工業地產。除了首次置業的公民外,其他所有群體都在調控範圍內,包括二次置業的公民、希望買房的擁有永久居留權的外籍人士和一般外國買家。外籍買家額外印花稅調高至15%,永久居民首套房需繳納5%的額外印花稅,第二套房及以上需繳納10%;新加坡人第二套房及以上亦需繳納10%。永久購買私宅要先賣掉組屋。此外,首付和貸款的限制也更加嚴格,尤其是第二和第三套以上的房產。

  美國持有成本約占家庭收入的1/4

  2011年的美國社區調查顯示,2011年包括抵押貸款、房屋維護等在內的每月持有成本平均值是1059美元,約占每月家庭收入的21%。

  據美國“21世紀紅木地產”房屋中介公司房產經紀人阿拉斯.布塔斯介紹,出售住房的資本利得稅最高可達約30%。如果是轉手租賃,也需要對出租收入徵收相應的資本利得稅。房產贈與方面,美國個人2013年度贈與稅免征額為1.4萬美元,終身贈與稅免征額為525萬美元,超過部分最高稅率按40%計算。房產遺產稅方面,免征額同樣為525萬美元,超過部分最高稅率也達40%。

  由此可以看出,在美國炒房的成本非常高。

  假設購買一套20萬美元的住房,如果想在一年內賣掉,需要房價至少上漲10%至15%才能覆蓋購房和賣房的交易成本,而且可能還要繳納半年的房產稅和25%以上的資本利得稅。而根據美國全國房地產經紀人協會的數據,去年12月美國各類舊房銷售中間價為每套18.08萬美元,僅同比上漲11.5%。

  在美國,房產的主要開支是房產稅。計稅依據為房屋評估價值。房屋評估價值由兩部分組成:一是房屋本身的價值,二是土地的價值。房產稅稅率由各州自行決定,各地區差別很大,大部分年稅率為房屋評估價值的1%至3%,分上、下半年兩次繳納。

  例如,在弗吉尼亞州阿靈頓縣,一套20萬美元住房每年的房產稅約為2000美元。一般而言,房價越貴,房產稅越高。按照2011年美國社區調查的數據,美國家庭每年繳納的房產稅約為1800美元。

  在美國,出售過去5年內自己居住滿兩年的首套住房個人可免征資本利得稅25萬美元,已婚夫婦可免征50萬美元。但如果出售居住未滿兩年的首套房或者是第二套以上的住房,則要繳納資本利得稅。如果購入與出售間隔時間在一年以內,資本利得稅稅率等同於個人所得稅的稅率,一般為25%;購入與出售間隔時間在一年以上,資本利得稅適用稅率相對較低,一般為15%。

  美國持有房產的其他開支還包括維護、折舊等成本。

  從房產交易來看,購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等,一般合占住房售價的3%至5%。但如果是全款購房,交易成本可降至住房售價的1.5%。賣房者則需繳納一次性的律師費、房產交易稅、登記費、維修費、房產經紀中介費等,一般合占住房售價的7%至10%。其中,房產經紀中介費所占比重最大,約為住房售價的4.5%至6%。

  在美國購房,首付比例多數為房價的10%或20%,具體額度由政府各項優惠政策和個人經濟狀況決定。假設購買一套20萬美元的住房,首付20%,即4萬美元,按30年期按揭、固定年利率為4%計算,包括房產稅在內的平均月供資金是930美元。

  另外,賣房者可能還需要根據房產出售收入繳納資本利得稅。

CNML格式】 【 】 【打 印】 

 相關新聞: