這裡面有一部分歷史原因。兩德統一後大量開發新住宅，但城市人口的流入量並不大，對住宅的需求也沒有太大的增長，所以城市住宅租金下滑，房地產開發停滯。而同時，東德落後的經濟發展也在一定程度上阻礙了房地產發展。各種因素綜合起來使得整個德國的住宅開發陷入歷史低谷。
但近來，人口開始向大都市流動，幾個中心城市的房地產需求又迅猛增長。例如法蘭克福的人口量在近十年里從65萬增長到70多萬，大約增長了8%。而慕尼黑的人口數已達140萬，較之十年前幾乎翻倍。這樣一來一去的變化就導致現階段的供需矛盾了。
問：現在越來越多的中國高淨值客戶開始成為投資德國房地產的主力軍之一，例如投資商務樓和住宅，甚至酒莊、機場、古堡、宮殿等。對於中國投資者，你有什麼好建議嗎？
布呂格曼：我想中國投資者投資酒莊、宮殿等應該只是個人愛好吧，如果出於投資回報率考慮的話，這種類型的投資比較少。布呂格曼集團近幾年幫客戶做過此類投資，而且市場對德國宮殿地產的需求也正在增長。
說到投資建議，我們特別推薦德國的住宅地產，尤其是副中心城市的新建住宅地產。副中心城市指的是漢堡、漢諾威、柏林、斯圖加特、慕尼黑、科隆、杜塞爾多夫、法蘭克福等中心城市周圍的小城，有直達的公共交通。這些房地產很有投資價值，各個年齡層的客戶都能各取所需。而且，這類房地產的投資回報率比中心城市更高，就算存在一定的投機性，仍能長期獲得很好的投資回報。至於中心城市的住宅和商務寫字樓，根據我們的觀察和預測，中長期投資的回報率反而不會太高。
問：同為歐盟國家的西班牙和葡萄牙推出了“黃金簽證”，購置50萬歐元以上的房地產就能獲得長期居留許可。那麼德國有相應的政策嗎？德國政府在簽證方面有什麼支持嗎？
布呂格曼：目前為止德國還沒有類似的“黃金簽證”，因為德國現在的房地產需求遠遠大於供給，而葡萄牙和西班牙的很多區域情況剛好相反，供給遠大於需求，所以推出“黃金簽證”也許能活躍當地的房地產市場。 |
