轉型升級進行時：
工改項目成出路？
有人選擇堅守，有人選擇離開，更多的人則把希望寄予即將改造完成的“新華強北”。華強北雖然小但是功能非常齊全，既有工業企業也有居民區，這其實是創新要素的集中，是華強北的優勢，未來應減少對居民的干擾，以免趕走了創新要素。
其實，華強北不只是一條街，而是一個巨大的產業鏈。如果將華強北放在更大的全球製造業生產基地遷移背景下，華強北何去何從也將是深圳轉型升級的縮影。只是，不管是因為互聯網的衝擊，還是順應深圳整座城市的發展，華強北的轉型已經是一種時代必然。因此，有人選擇堅守，有人選擇離開，更多的人則把希望寄予即將改造完成的“新華強北”。
早在2008年，深圳市政府就對華強北的未來發展提出了“三個中心”的定位，即高端電子信息服務、展示和交易中心，多元業態混合的高品質商業中心和生產型服務中心。據悉，福田區政府對華強北主街街面總投資約2.5億元，沿街商家建築物改造總投資約1.6億元。雖然華強北片區的城市更新也在逐步推進，但除了路旁一些建築的外牆，在一些市場內部，記者看到的仍然是擁擠而又雜亂的景象，櫃台里散落著各種電子配件，其中一些鋪位和櫃台張貼著招租公告。
提起城市更新，華強北的城市更新既有傳統的舊住宅小區改造，也有舊工業區廠房改造項目，這與城市更新的土地性質有關。與此類似，目前深圳城市更新中的“工改工”項目逐漸成為開發商最熱衷的項目，原因無非也在於業主較為單一，工業升級改造的可談判性難度大大降低。再者，從政府方面來看，政策鼓勵工業地產開發，因此產業立項專業申報的流程相對較短。據世聯行研究報告，深圳未來8至10年將有3000萬平方米的工業用地供應入市，其中，正在進行中的有1200萬平方米，準備報專項規劃的約有1000萬平方米，未來5年計劃新增約800萬平方米。與此同時，深圳城市更新供地結構正在發生巨大的變化，在2016年上半年，200萬平方米舊改供應中，工業類占比達130萬平方米。工改，已然成為開發商在深圳的主戰場。
目前，深圳市場上已有許多叫好又叫座的工改項目，包括星河world、方大城等，面對如今的高價變現或預期，讓市場對這種改造模式的未來充滿期待。比如星河world項目，原本為雅寶工業園，此前住宅部分銀湖穀的單價一度超過每平方米7萬元。當然，“工改工”項目也並非就是“香餑餑”。世聯行首席工改顧問董極表示，相關項目增值稅非常高，地價越低，增值空間越大，收的稅越多。也有這麼一個觀點：像華強北這樣既在城市中心，又是相對低成本的經商環境，是城市創新的源頭和土壤，應該盡量保留住這樣的空間。
除了通過城市更新讓華強北擺脫過去“低端”賣場形象，“創客”似乎成為華強北轉型升級的另一道風景。目前，賽格集團、華強集團大手筆支持創客產業鏈的發展，形成了目前賽格創客中心、華強創客中心兩大創客“天堂”。
不管是要擺脫過去“低端”賣場形象還是成為創客中心，其實這些發展要素恰恰與樓市的要素息息相關。深圳綜合開發研究院企業與市場研究中心主任劉魯魚認為，華強北雖然小但是功能非常齊全，既有工業企業也有居民區，這其實是創新要素的集中，是華強北的優勢。未來應減少對居民的干擾，以免趕走了創新要素。對於華強北的升級問題，一定要保持開放的姿態，給予市場充分的自由，避免政府替代進行產業選擇。
這時，不妨將“新華強北”的範圍擴大，將它看作一個“綜合體”，在此基礎上對這個“綜合體”進行整體規劃，這或許將成為一個產業與樓市之間的獨特更新樣本，或許也是華強北未來實現突圍的另一種途徑。
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