4.住房貸款達到13.5萬億美元的歷史新高，近三年利率水平持續攀升。根據美聯儲高級貸款官員銀行業調查顯示，借款人（銀行）對於將款項發放給家庭住戶顯得更加謹慎。
5.去年30年期傳統分期貸款平均4.5%的低利率不足以刺激更多房屋購買需求，特別是對於現有住房戶。儘管在美聯儲尚未宣布暫停抬升短期利率之前，住房抵押貸款利率本周跌至的4.34%，為一年來新低。Baumohl認為，隨著10年期國債收益率下跌，該利率還將繼續下跌，這將使更多潛在房屋購買者行動起來。但有兩個抵消因素需要考慮。
第一，如果經濟顯著下行，正如美聯儲下修經濟增長預期表明，美國人可能會在這筆大買賣（購房）中退縮，直到他們能更加確信美國經濟不會走向衰退。第二，我們相信當前較低的抵押貸款利率不可持續。購買房屋的借款利率與10年期國債收益率緊密聯繫。Baumohl預測，國債收益率在未來一年半將攀升約100基點。
Baumohl分析指出，美國需要吸引本國及國外投資者來資助未來10年每年萬億美元的財政預算赤字。問題是全球投資者幾乎都已重倉擁有美元資產。實際上，國外投資者近年已開始從他們的投資組合中縮減美國國債。國外投資者持有的美國國債比例已從2009年的53%降至去年的41%。
以上跡象表明，投資者需要一個更有吸引力的投資回報（即更高收益率）來匹配在投資組合中超配美國債務的風險。換句話說，財政部門將不得不支付與市場需求匹配的利率（更高的利率），以便維繫數量空前的新債務。因此，Baumohl預測，10年期國債收益率將在未來18個月中攀升，截至2020年上半年，30年期抵押貸款利率可升至6%或更高。
供給：房屋建築商同樣困難重重
除了購房者面臨的挑戰，房屋建築商也面臨重重困難。Baumohl指出，建築材料、勞動力、地塊等的價格提升，加劇了供給端的成本壓力，這也將最終削弱需求端的購買力水平。
1.目前的進口關稅和貿易夥伴的報復措施很大程度抬升了房屋建造的成本。鋼材、軟木材、膠合板等材料價格在過去一年已下降20%至30%。
2.房屋建築商仍面臨過多的管制，這占據了房屋建造成本的25%。
3.在供不應求的勞動力市場中尋找熟練工變得特別困難。在2007－2009年房地產泡沫及信貸危機之後，許多建築工人在日益增長的頁岩油氣行業裡已經找到了更加安全甚至薪水更高的工作。因而，房屋建築商除非提供更高的薪水，否則很難吸引新的雇工。另一些房屋建築商則是尋求投資機器人技術來彌補工人的短缺。
4.最後，重點城市缺少合適的地塊。可用地塊的價格已經飈漲，但這最終削弱了新建房屋的購買力，特別是對於入門級購房者。
結論
根據全國住宅建築商協會公布的最新房產市場指數，三月房屋建築商信心穩固，情緒指數保持在62（指數在50以上視為積極），指標越高表明有越多潛在房屋購買者會進入房屋售樓處。
第二個需要關注的信號是，營建許可數與單戶住宅新開工數之間的比率。營建許可數在定義上就是一個未來建造新屋的領先指標。但至於未來新屋建造的增速，我們需要看營建許可數持續超過單戶住宅新開工數，也即上述比率超過1。但1月份最新數據顯示，營建許可數實際滑落至低於單戶住宅新開工數（即上述比率小於1）。
若該趨勢在未來數月延續，這將成為最清晰的證據表明住房市場正處於長期的衰退之中，這也將抑制今明兩年的經濟增長。
綜合以上分析，Baumohl認為，未來美國地產行業將迎來一個“完美風暴”。（來源：WEEX一起交易） |
