中評社北京7月26日電／將樓市調控與開封府聯繫起來，實在是不搭嘎。作為我國首批歷史文化名城、八朝古都之一的開封，以其4000年建城史和建都史的深厚底蘊，享譽天下的清明上河圖，讓人艶羨的文物遺存、城市格局、古都風貌而名滿天下。現在，卻因自己對“銅臭味”的貪念而自降身段。不過，站著說話不腰疼，旅遊城市“收名不收利”，政府百姓過日子，須真金白銀鋪路。
三四線城市大多貪念樓市，但類似開封這類，把自己的命運系於別人的少見。開封所在的河南省是典型的單核省會，鄭州一城大得驚人。2018年，鄭州GDP過萬億大關，排名第二的洛陽，連鄭州的一半都不到，開封更是只有鄭州的五分之一。於是，當河南舉全省之力做大做強省會，當鄭州成為國家中心城市、樞紐城市時，河南其他城市只能想著如何傍上鄭州了。
於是，鄭州東南西北的四個城市——開封、許昌、洛陽、新鄉，大家都爭相做著“鄭州+”的規劃。開封與鄭州的“鄭汴一體化”，提了十幾年了。古城地下遍布文物而無法開發，開封地方政府也順勢而為，在連接鄭州、開封兩市的鄭開大道與東京大道中間的狹長地帶，規劃了一個40平方公里的新城，密集布局了運糧河、中意湖和汴西湖等三大樓市片區。
這是常規套路。古城屬於全國人民，要好好保護，城市發展“一路向西”；樓市給政府百姓帶來收入，也為古城保護貢獻真金白銀，保護與發展“兩相宜”。2016年以來，借著鄭州騰飛，靠近鄭州的運糧河片區，貢獻了開封樓市50%的銷售量，開封地方政府可謂抓住了機會。但是，這個紅利開封想要，許昌、洛陽和新鄉都想要。你會講故事，別人也不差。
再說，鄭州的紅利也不是取之不盡用之不竭的。紅火3年後，鄭州樓市開始趨穩，紅利輻射近乎強弩之末。特別是，開封本地客戶的購房需求（特別是改善型需求）在2016年-2018年基本消耗完了。連上幾個台階後，開封的房價幾乎與鄭州郊區持平。價差消失了，投資客自然就退潮了。即便想買房，也有大把可供選擇，比如夾在鄭州和開封之間的中牟縣（隸屬於鄭州）。
由於長期依賴鄭州，當城區購買力釋放殆盡後，本地內生需求接不上棒。2019年上半年，開封樓市迅速下滑，多數在售項目去化率不足30%。一旦路徑依賴形成，便鎖定了發展的方向，放飛自己有心無力。不得已，地方政府想起郊縣客戶。作為人口大省，開封下轄的杞縣、通許、開封縣（現祥符區）、尉氏和蘭考等總人口在400多萬，進城購房的需求比較大。
於是，2017年5月“汴九條”中最重磅的措施——“3年限售”迫不及待地要被列入過時政策了。說迫不及待是因為，這個政策從出台到現在只有2年，還未真正檢驗3年內禁售的效力，就“被過時”了。沒有辦法，來自郊縣的需求，被迫承擔起存量房循環的啟動器。限售退出了，存量房流轉起來了，新房市場才有接盤的力量，整個市場才有望恢復往日的熱情。
有了熱情，新盤去化也好，2017-2018年海量土地開工也好，才能按部就班地向前推進。但是，從區位上看，這5個縣都在開封市區的東南方向，與西邊的樓市主力區域接頭困難。所以，被政策激活起來的，有多少是城鎮化過程中合理的住房需求？不得而知，托底信號卻確定無疑。政策出爾反爾，前期論證如遊戲，變相鼓勵投資，與“房住不炒”和穩預期不符。
政策“一日游”說明，任何城市的地產要可持續發展，都不能寄望於外部紅利，要有內生力量。這就是，做強主城區、做強主打產業，輻射外圍，實現人口、產業、交通、服務與地產“4+1”的相互促進。類似開封，本該圍繞獨一無二的主城區旅遊文化積澱做大文章，聯通東南郊縣做城鎮化。即便城市收縮，也可以聚焦固本，做小而美、小而精的範本，城市一樣繁榮、居民一樣富裕。說到底，增長驅動、短期化傾向重，這與高質量發展背道而馳。
來源：證券時報 作者：李宇嘉（房地產資深研究人士）
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