2020年上半年，經濟增速受疫情的衝擊嚴重，GDP同比增長-1.6%，其中一季度同比增長-6.8%，二季度同比增長3.2%。在這一背景下，即使不以房地產來刺激經濟已經成為政策共識，部分城市房地產調控仍可能實質放鬆甚至鼓勵購房。針對房地產投資投機的緊箍咒更難以落實。
據2020年7月的緯房租金核心指數顯示，核心城市租金環比上漲了1.01%。由於住房租金背後是投資與就業活動，這表明經濟基本面從疫情衝擊中得到實質性恢復，未來經濟增長向好。作為租房市場的傳統旺季，7月雖然只是季節性回升，但是考慮到疫情對經濟影響的全面性和嚴重性，租金能出現季節性回升也能充分說明經濟基本面的實質性向好態勢。
隨著疫後經濟基本面的向好，宏觀經濟對房地產市場退熱或回落的承受能力也隨之加大。房地產調控的空間增大，底氣更足，“房住不炒”的方略能夠得到更好地實施。房地產市場長效機制的建立也可以得以加快探索。
二是房地產市場有結構性過熱的態勢，需要有針對性地加強調控。2020年，雖然經濟活動受到疫情的嚴重衝擊，但是房價卻未同步下跌。一線城市房價還出現結構性較快上漲，這與資金脫實入虛有一定關係。儘管金融政策支持主要是針對中小企業，但是實體經濟資金吸納能力有限，資金流入資本市場意願強烈。
從市場表現看，房地產市場有結構性過熱的態勢。一線城市中，除北京外，房價漲幅均擴大，深圳房價上漲對市場預期影響巨大；二線城市房價總體呈上漲態勢，東莞、南通、寧波、無錫等二線城市房價漲速也相對較快；2020年核心城市住房租金持續下跌，7月才開始短暫回升，房價租金比總體仍呈擴大態勢，房價上漲的基礎並不牢固。
另一方面，如果房價上漲快於收入上升，意味著居民基本生活成本提升，這還將擠壓實際消費能力，不利於國內大循環的實現。
2020年上半年，由於疫情對經濟的重大衝擊，房地產調控難以有效實施。隨著疫後經濟的恢復，有必要有針對性地加大調控力度，抑制房地產市場的結構性過熱，降低宏觀經濟風險，促進消費水平提升進而國內大循環的實現。
房地產調控重點應適時從需求側轉向供給側
文章指出，推動形成新發展格局，化解宏觀經濟風險，需要堅持“房住不炒”，抑制房地產泡沫擴張。以往，房地產調控的側重點在於需求側，著重於住房投資投機需求的抑制。這取得了一定成效，但並未從根本上解決泡沫發生的機制問題。受疫情衝擊，宏觀經濟和房地產市場結構都發生了重大變化，疫後宏觀經濟和房地產市場都可能出現結構性過熱。房地產調控的重點應適時從需求側轉向供給側，著重從土地、金融和城市政府角度出發採取措施，建立抑制泡沫發生的長效機制。
第一，通過健康度分類評價管理，夯實城市政府穩定房地產市場的主體責任。雖然城市政府負有穩定當地房地產市場的主體責任已經十分明確，但在具體落實時仍較為困難。為進一步夯實城市政府穩定房地產市場的主體責任，可以考慮把房地產市場健康度評價和分類管理，作為主體責任問責制的補充。在對各城市房地產市場健康度做出科學評價的基礎上，對其進行標簽分類分級管理。根據不同的健康度等級，採取不同的土地、金融及稅收政策。針對不同健康度城市採取不同的房地產相關政策，可以促使城市政府前瞻性地採取相關措施穩定住房市場。
第二，結合集體土地入市改革，促進住房用地制度改革的推進。新修訂的《土地管理法》已經為打破土地供應壟斷、促進經營性集體建設用地直接入市創造了一定的法律條件。在此基礎上，可進一步促進集體土地建設租賃性住房等集體土地利用項目的落地，加快探索宅基地等非經營性集體建設用地的有序流轉途徑，促進城鄉統一建設用地市場的形成。
進一步完善住房供給體系。劃小地塊出讓，簡化報建及辦證手續。在統一規劃的前提下，支持個人或機構購地自建自住性住房，並給予一定的金融稅收政策支持。發展代建市場。嚴格限定棚改範圍，避免將房地產開發項目納入棚改範疇。
第三，深化住房金融改革。當前住房按揭貸款過度集中於商業銀行，對居民住房的政策性金融支持度較低。存在風險集中、商業銀行業績房地產市場依賴度高、平均利率偏高等現象。組建非盈利的政策性住房銀行，支持居民家庭低成本提高住房水平，深化改革住房公積金制度。進一步降低商業性住房貸款杠杆。嘗試以住房按揭貸款為基礎發行REITs等。
|
