盤活存量、發展增量，政策多方位支持社會力量參與
今年3月22日，在浙江溫州工作的朱女士喜遷新居，成為聚鑫苑長租公寓的第一批租戶。“我跟朋友合租了一個兩室一廳，家具電器齊全，一樓大廳還配有自助咖啡機、書吧和會客廳，周邊生活配套齊全，交通方便，距離公司也很近。”對新居所的環境和服務，朱女士贊不絕口。
一年前，這座7層建築還是一個辦公樓。將它改造為長租公寓，在物業持有方溫州現代錦華置業集團有限公司董事長邱振光看來，是一件“一舉三得”的事兒。“原有辦公樓利用率不高，改為長租公寓，既盤活了企業的存量資源，作為房地產企業又對轉型發展進行了有益探索，同時還為其他企業參與發展住房租賃市場起到引領帶動作用。”邱振光說。
這不是錦華置業的第一次嘗試。2019年8月，錦華置業將溫州飯店4—5層改造成的長租公寓就已經開業運營。因為這兩處改造物業都位於市中心，租賃行情不錯，出租率一直都保持在80%以上。
盤活存量資源發展長租房，在不少試點城市已經形成了一些有益探索。國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱鬆認為，盤活閑置的存量資源應該成為發展長租房的首選。“如果有相應的政策扶持，相對新建租賃住房來說，改建的成本低一些，而且很多閑置商業物業的位置往往較好，用於租賃也有利於職住平衡。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，“商改租”存在現實基礎，“據我們統計，截至2020年底全國主要城市中適合改造為租賃住房的閑置商辦面積總量約為5.5億平方米。”
盤活存量的同時，發展增量不能停。在各項政策的扶持下，新建長租房穩步擴充。
去年7月，全國首個集體土地長租公寓項目北京萬科泊寓成壽寺社區開業，首批235套房源提前全部租罄。這一社區由村集體提供土地的經營權，企業負責建設運營。“利用集體土地建設租賃住房，企業節省了土地獲取的成本，也最大限度降低了租客的租金成本，租金只有周邊同品質一居室的七八成。”該社區有關負責人表示，通過設計運營，能夠實現村民和村集體、企業多方長期可持續的收益。
不只在北京，上海、沈陽、南京、杭州等10多個城市也開展了集體土地租賃住房試點。貝殼研究院數據顯示，2017年以來，全國18個集體土地租賃住房試點城市推出了超過150個試點項目地塊，去年開始陸續建設完成入市。
加強扶持、建立機制，進一步解決試點中凸顯的難題
為了加快長租房發展，各項扶持政策正在加速布局完善。
財政補。2019年，北京、長春、上海、南京、杭州、福州等16個城市納入中央財政支持住房租賃市場發展試點，2020年又有天津、石家莊、太原等8個城市入選。
金融扶。2020年，住房和城鄉建設部推動建設銀行三年內提供3000億元貸款，引導企業參與發展保障性租賃住房。
土地增。北京、上海等地已經紛紛開展利用集體經營性用地、調整商業用地等措施擴大租賃住房土地供給。“十四五”規劃綱要明確“單列租賃住房用地計劃”，專家分析，這意味著未來城市土地供應要進一步向租賃住房建設傾斜，更好地從源頭保障租賃住房建設需求。
記者在採訪中也了解到，隨著試點深入推進，建設長租房在用地、規劃、審批、項目盈利能力等方面還存在一些困難。專家們表示，推動長租房市場規範發展，需要進一步完善機制，加強政策扶持力度，在多領域協同發力。
優化審批流程、制定建設標準，完善長租房建設運營機制。專家表示，以長租房改建項目為例，當前還沒有專門的租賃住房建設改造標準，改造項目又涉及土地、規劃、消防等多個監管部門，一些城市採取一事一議的方式，審批周期較長。鄧鬱鬆建議，應盡快出台統一的建築設計標準，建立適合非住改租項目的消防安全、建築容積率、采光排風等建築標準。同時在項目申請、審批條件、改建驗收等環節進一步明確細則和流程指引。
加大財稅支持、暢通融資渠道，進一步鼓勵企業參與建設運營。投入大、收益低、資金平衡難的問題影響市場主體建設租賃住房的積極性。“無論是新建還是改造，企業參與建設運營長租房都面臨成本高、投資回報率低的問題，政策扶持至關重要。”邱振光對此深有體會。清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，要鼓勵商業銀行等金融機構提供專項貸款支持，為改建、新建租賃住房提供多渠道、制度化的長期融資渠道。
發展長租房，不僅供給端要完善政策支持，也要從需求端著手拉動租賃消費。“要逐步解決租住家庭在享受公共服務上與自住家庭不同權的問題。”劉洪玉建議，推動租購同權是完善租賃消費政策的重點，同時也要落實住房公積金支付租金政策、住房租金支出稅前抵扣政策等。 |
