中評社北京7月15日電/據澎湃新聞報道,最近,多地業主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件引發廣泛關注。多家銀行發公告回應稱,存在風險樓盤所涉個人住房貸款規模和占比較小,總體風險可控。銀保監會有關部門負責人昨天表示,將引導金融機構市場化參與風險處置,支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。
隨著多方介入,相信停貸風波會朝著良性的方向化解。
購房者買的期房延期交付,甚至徹底爛尾了,以致於必須冒著犧牲個人信用的風險來維權。這種讓人同情的經歷,讓很多人將矛頭對准了爛尾的根源——商品房預售制。一時間,“取消商品房預售制度”的呼聲再起。
氣氛都烘托到這裡了,取消商品房預售制,是不是該進入實操層面了?
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在回答這個問題前,先得普及一下預售制的由來。商品房預售制度和公攤面積一樣,是內地從香港學習來的,并通過1994年發布的《城市房地產管理法》正式確定下來。
客觀而言,在我國商品房體系建立過程中,它確實起到了重要的積極作用。
因為福利分房取消後,商品房的需求短時間內爆發式增長,而那時沒有什麼大型開發商。房地產開發又是有時間周期的,從拿地到蓋樓再到回款,至少需要三五年時間,還需要沉澱大量的資金。<nextpage>
在這個背景下,允許開發商賣期房,提前預售回款,解決了兩個重大難題——幫助開發商籌集資金,用更少的資金撬動更大的開發規模;縮短開發的周期。開發商拿著預售款,進行下一個項目的滾動開發,周期縮短以後,住房供應速度也就加快了。
於是,在三十年左右的時間裡,我們就實現了從計劃經濟下的福利分房,向市場經濟下的商品房的過渡,解決了大量人群住有所居的需求。當然,也造就了一批一度能登上世界五百強的規模房企。
不過,在行業高速發展的同時,預售制的風險也在逐漸放大。有數據顯示,近些年以“商品房預售合同糾紛”為案由結案的民商事訴訟案件數量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達到每年170.88%,在2017年全年涉訴案件達40137件。
預售產生的合同糾紛,主要體現在兩個方面。其一,樣板房和實際交付存在差異,購房者無法“所見即所得”,虛假宣傳、貨不對板的問題相當突出;其二,便是商品房的交付延期甚至爛尾問題。一旦爛尾,意味著一家人一代甚至兩代的積蓄,可能就此打了水漂。
尤其近段時間以來,隨著開發商的陸續爆雷,商品房爛尾現象不斷增加。表面上看,像三道紅綫的融資限制、嚴格的樓市調控等政策,是一些開發商爆雷的直接原因,但歸根結底,還是因為房價持續性上漲的預期不存在了。
一方面,房地產市場從增量轉入存量時代,尤其是一些中小城市,住房供應已經過剩了,需要數年甚至數十年才能消化庫存;另一方面,棚改貨幣化接近尾聲,城鎮化也進入下半場,新增購房需求減少。<nextpage>
在行業增長放緩的情況下,過去那種建立在預售制之上的高周轉、高杠杆模式,自然就玩不轉了。道理很簡單:開發商挪用甲項目的預售款去開發乙項目,但乙項目沒有足够可觀的銷售回款,導致發生資金鏈斷裂,甲項目就可能面臨爛尾結局。
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商品房一旦爛尾,最大的受害者顯然是購房者。在預售模式下,他們交了首付,向銀行貸款,最後房子卻無法交付,自己還得償還剩下的貸款,可謂是“房錢兩虧”。
所以,在這次停貸風波中,很多人呼籲取消商品房預售制,改為現房交易。從避免延期交付和爛尾風險的角度看,這確實是根本性的解決辦法,同時也是更加公平的一種交易形式。
不過,從時機上看,現在可能恰恰不是取消商品房預售制的時刻。
如前文提到的,商品房預售制的落地,是為了解決房地產開發過程中,開發商的開發資金和供應效率兩大問題。房地產本身是資金密集型行業,而現在很多開發商爆雷,正是因為缺少融資能力。換句話說,開發商在市場上找不到錢了。
取消預售制度,改為現房交易,意味著開發商現在的很多項目無法及時回款,必須等到三五年開發完成後才能銷售。現金流入的大量減少,對於原本就存在資金壓力的開發商,將產生嚴重的打擊。最直接的結果是,加劇資金鏈斷裂和爆雷的速度。
另一方面,取消預售制之後,開發商需要沉澱大量的資金,供應效率降低,開發成本上升,還會導致一個很多人不願看到的結果——房價上漲。<nextpage>
所以,現在取消預售制,後果可能事與願違。取消預售制的一個基本前提是,開發商必須有足够多的自有資金,能够應付銷售回款放緩後的開發運轉。
不過,長遠而言,預售制退出是必然的事。
因為,預售制推出的歷史背景,在今天已經不複存在。現在商品房供應量已經相當龐大了。而且,爛尾風險的放大,對購房者并不公平,還會加劇社會矛盾,影響社會穩定。
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即便預售制度不能一步到位取消,也應該采取逐漸過渡的方式。比如,從購房人“一次性全額”付款,變成按工程進度分期付款。并且,按照工程進度,逐步減少前期支付的比例,直到慢慢過渡到蓋完樓再付款。這在眼下,是可以著手推進的。
另外,關於預售資金的監管,同樣是一個重點。
其實對於預售資金監管,一直有著嚴格的條文限制。比如2004版的《城市商品房預售管理辦法》中就明確規定,開發企業預售商品房所得款項應當用於有關的工程建設。
今年年初,住建部、央行、銀保監會聯合下發《關於規範商品房預售資金監管的意見》。其中要求,監管額度內的資金必須專款專用,必須用於有關的工程建設,并要求監管部門需按工程進度及時撥付資金。
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但在現實中,相關規定并沒有得到切實執行。這次停貸風波中,很多業主通過強制停貸的聲明來給銀行施壓。事實上,銀行正是預售資金監管的重要主體,很多項目爛尾,與銀行沒有按照規定監管預售資金直接相關。
比如,開發商的預售款沒有打入監管賬戶,而是挪作他用,但銀行睜一只眼閉一只眼;或者工程項目沒有達成進度,銀行就提前發放貸款。
銀行違規操作,其實和開發商盲目加杠杆一樣,都是篤定房價會一直上漲、行業會一直增長。有了持續增長的預期,銀行自然會對開發商爆雷缺乏警惕。實際上,如果銀行嚴格執行預售資金監管制度,爛尾的風險會小很多。
不管怎麼說,銀行和開發商高度利益綁定,在預售資金監管上留下漏洞,爛尾後又將風險留給購房者,讓購房者承擔銀行資金監管不力的全部後果,這絕對不合情理。
爛尾樓的業主聯名停貸、反制銀行,說到底是希望尋求一個更加公平的風險分擔機制。所以,在預售制取消之前,作為防範爛尾的重要手段,對於預售資金的監管,銀行和相應的主管部門更應該從嚴從緊,不能再留下任何漏洞了。 |