我國基礎設施公募REITs相關法規對底層基礎設施資產權屬的完整性、經營的成熟性、現金流來源的分散性、收益的穩定性等方面有一定的要求。從已經獲批的3單保障性租賃住房REITs來看，底層項目均位於一線、二線城市，且均處於生活配套設施完善的就業集中區域，這類資產往往被視作質量比較有保障的資產。
以中金廈門安居REIT的底層資產園博公寓和珩琦公寓的情況為例，均符合基礎設施公募REITs試點階段的要求。具體來看，2個項目均已取得廈門市住房保障和房屋管理局關於保障性租賃住房的認定；截至2022年3月末出租率超過99%；具有4665套租賃住房，以個人租戶為主，租金來源較為分散；預計現金流分派率在2022年4月至12月及2023年分別為4.04%和4.05%。
值得一提的是，首批兩只保租房REITs吸引了各類機構投資者的積極認購。8月8日，紅土創新深圳人才安居REIT發布的《基金份額發售公告》中顯示，本次詢價共收到83家網下投資者管理的252個配售對象的詢價報價信息，全部配售對象擬認購數量總和為186.241億份，為初始網下發售份額數量的133.03倍，創目前業內已發行公募REITs的行業紀錄，投資者對於保租房REITs的熱情可見一斑。
“保障性租賃住房是我國基礎設施公募REITs較為理想的資產類型之一，與其他公募REITs的底層資產相比，保障性租賃住房具有經營期限長、現金流穩定、抗周期屬性強等特徵。對投資人而言，保障性租賃住房REITs在豐富其資產配置的同時，也將為其提供相對長期、穩定的收益來源。”中金基金相關負責人表示。
莫一帆認為，保租房REITs的投資價值主要體現在兩點：一是來自政策的多方面支持，該投資領域具有一定政策紅利；二是各地保障性租賃住房項目進入快速發展期，為保障性租賃住房REITs提供了優質投資標的。“保租房REITs底層資產具有長期、穩定現金流，適合追求長期穩定投資收益的穩健型投資者，例如保險資金、養老金等投資者。”他同時提到。
“對於投資者而言，保租房契合國家‘房住不炒’的重要定位，土地、稅收等政策紅利優勢顯著，保租房REITs又是一種新的投資品種，具有長期投資價值，但也要注意到由於保租房的租金價格接受政府指導，普遍低於市場化水平，因此更適合風險偏好較低的穩健型投資者。”董忠雲說。 |
