作者﹕ 蔣明桓 寧波 投資分析
2月20日，國務院總理溫家寶主持召開其任內最後一次國務院常務會議，並且換屆兩會前依然研究部署房地產調控工作。目前普遍認為，雖然調控時點比預期早一些，但政策手段較溫和並未超預期，至於執行力度如何，需觀察中央相關部門和地方政府或陸續出台跟進措施加以判斷。相關政策中關注的重點主要涉及問責、限購、差別化信貸和房產稅。
個人認為，問責、限購、差別化信貸和房產稅之類的與這次政策中所透露出的“新意”相比，屬於細節的，各類分析評論或許有意或者無意的忽略了相關 “新意”對大勢的影響。那麼，“新意”體現在什麼方面呢？
結合與自2010年1月10日《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》至2012年12月5日《中央政治局會議：加強房地產調控和住房保障工作》其間共六個房產調控相關文件內容比較可知，就新意而言，一是體現在“城鎮化”。會議指出“我國正處於城鎮化的快速發展時期”是個新提法，以前沒有。二是對房價的提法，由此前的“促進房價回理回歸”改為“保持房價基本穩定”。
事實上，在連續兩年的房價調控之後，當前來看，住宅成交量、投資和土地成交均未出現下滑風險，房價就全國來說趨於穩定。在這之前，調控提的是“讓房價回歸合理”，現在把房價問題放在了調控的第一條，明確提出“保持房價基本穩定”的原則，按本人理解，不但是政府基於現有調控政策有效、市場趨於平穩的判斷，而且也說明政府絕不希望房產泡沫破裂，並且希望借助城鎮化這個平台，未來房價在保持基本穩定的前提下繼續溫和上漲，從貨幣角度上說，實現將房產泡沫在全國範圍內進行分流與疏導，解決經濟風險中實現發展經濟的目的，這不但是調控至今為止不變的核心要義，也是調控N年房價從來沒有象樣跌過的內在邏輯支撐。在此情況下，2013年房地產政策只能是在現有調控框架下的微調，不可能出現方向性的變化。
至於保持房價基本穩定的標準，按我的理解，這幾年政府所進行的調控，僅僅是在房價泡沫合理化基礎上，努力試圖的找到政府可接受的房價底部區域後，以此為參考水平推動未來房價總體保持一定的上漲態勢。但是，房價上漲幅度不能超過GDP和人均收入的漲幅，或者退一步說，房價上漲幅度不能超過人均收入的漲幅，是房產調控的底線，房價高或低都需要調控來打壓或者托起房價。從會議內容上看，政府有認可目前價格水平是底部價格的可能。當然，這僅僅是猜測，因為具體是價格底部標準只有政府自己知道。如果判斷成立，那麼經過一些時間的尋築底後房價未來上漲就是個時間問題。
事實上，沒有促進房價回理回歸，就不可能有合適的城鎮化啟動點，而保持房價基本穩定是為了更加的利用城鎮化平台解決問題。說句大白話，目前的房價，不管合理不合理，被誰剝削的、剝削多少之類的老百姓必須認了，未來房價上漲會多考慮一些百姓利益，盡可能減少一些百姓的痛苦，但房價泡沫在中國要進行到底，直到房產領域也無法控制巨大的貨幣量，開始溢出導致通脹無法遏制為止。當然，未來存在新經濟增長點之類吸納房產領域的貨幣。但是，畢竟是有知看未知，充滿不確定，所以按一般的、可靠的邏輯演進結果就是這樣的發展態勢。如果未來真到這一步，銀行又要重組，國有資產再搞一次大出售……是可以想到的應對方法，只是民心經不起這樣的遊戲一而再，再而三的重複，社會矛盾只會越來越尖銳……
前述僅僅是自己的事情在家門裡辦事，當然好說。但如果考慮外部因素，這樣發展房地產的思路恐怕是一廂情願的。事實上，此思路能否順利實現，最大的風險來自外部環境的變化，看的見、摸的著就是美元與美國經濟趨勢性走強對其的影響。
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