中評社廣州8月29日電／到目前為止，房地產調控政策的結果不甚理想。當前房地產領域最突出的問題是什麼，如何著手解決，成為社會關注的焦點。
本輪房價的快速上漲是長、短期因素共同作用的結果，短期因素起關鍵作用。
由於決定房價的長期性因素，如由城市化、消費結構升級等引起的需求變化在短期內是比較穩定的，不會發生劇烈變動。與此相反，一些短期因素是導致房價劇烈波動的主要原因。
與國家穩定房價的政策趨向相背，上半年內地房地產價格出現加速上漲趨勢。2006年7月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，呈現逐步加快趨勢；深圳、北京、呼和浩特、成都、廣州和大連等城市漲幅較大。
據中國證券報分析，當前房價劇烈波動的主要原因包括：一是開發商和地方政府共同推動。受利益集團以及被捕獲結果的影響，開發商和部分地方政府在房地產市場合演了一場“炒房遊戲”，共同導致房價虛高。地方政府在土地開發一級市場中，低成本徵收高成本賣出，賺取差價，土地出讓收入成為一些地方政府重要的財政收入來源；開發商則不僅在土地二級、三級市場通過炒賣土地，而且通過炒賣樓花等眾多手段，牟取暴利。地方政府的行為提高了房地產開發的土地成本，開發商的行為直接導致房價節節攀升，兩者共同作用的結果是房價更快地上漲。
需要強調的是，土地出讓導致房地產開發成本上升，但絕不可以認為土地價格上漲是房價上漲的主要原因。從房價與土地成本比較來看，土地成本在房價中所占的比重還是比較低的。根據國土資源部對全國32個城市地價的調查，全國平均土地價格在商品房成本中約占26%。像北京、上海、廣州等房價居全國前列的城市這一比例並不高。在北京，土地價格占商品房成本的比重為22.98%，上海16.5%，廣州只有11.4%。在海口，土地價格僅為1000元左右的別墅每平方米賣到1萬元以上。
二是收入差距擴大導致房地產過度投機。房地產既是消費品又具有資產的性質，很容易成為剩餘資本追逐和炒作的對象。由於近年來收入差距的進一步擴大：一方面，由於國內資本市場不發達，投資渠道有限，一些通過各種途徑先富起來的階層通過利用低利率貸款買房，再以出租房屋“以房養房”或者等待房子升值後倒賣出去牟取利潤；另一方面，購房需求短期內過快增大抬高了房價，由於消費者“買漲不買落”的心理，房價上漲反過來又進一步刺激購房需求增大。最後的結果是越漲越買、越買越漲，使房地產市場過度投機風氣日益濃厚。
三是國際遊資的推波助瀾。在人民幣升值預期和對國內經濟發展前景看好的情況下，國際遊資紛紛登陸中國房地產市場。據報道，海外基金近年頻繁在上海、北京等城市購買物業。今年前5個月，海外基金購入上海市高檔居住物業達18萬平方米。
四是鋼材、水泥等主要建築原材料價格上漲，加上行業准入標準提高，使房地產企業開發成本上升，在一定程度上增加了房價的上調壓力。 |
