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| 3月4日，濟南市民辦理房產交易。濟南市房地產交易中心房產登記服務台前擠滿了前來辦理房產交易手續的市民。 |
樓市的風吹草動總在牽動人心。新“國六條”出台兩天來，樓市正在上演加緊簽約、著急過戶、主動降價出貨的場景，更有購房人加快看房速度、一度猶豫的業主緊急出售房源的情形出現。於是，樓市在新政的刺激下，迎來了新一輪的交易高峰已成定局。
而更讓人為之擔心的是，“高峰”褪去後的樓市又將何去何從？10年來9次調控，房價伴隨調控越漲越高。每一輪樓市調控總能掀起熱議，拯救房價始終是道難解的題。和以往一樣一連串大問號冒出：調控影響利大弊大？誰能受益？房價走勢如何？現在買不買房？
針對“出售個人住房按差額20%繳稅”的條款，網民以獨特的“招數”表達了自己的看法。記者發現，這些“招數”或隱藏很大風險。
樓市調查 揣70萬跑一天沒買上房
上班3年從未請過假的張嫻昨天破例了，理由是著急去買房。張嫻告訴記者，其實上周五下午剛趕上倒休，準備結婚的她就在南三環一帶咨詢了中介，得知180萬元在南四環內也只能買個朝北的一居室或是朝東的大開間。“雖然這總價能在老家買個別墅，但也沒辦法。在北京定居了，就要安個家。”張嫻堅定地告訴記者，此前就因猶豫錯過買房機會，這次不會了。
“這兒的一居室都漲到3萬6了，但評估機構給這區域的最高評估價也只在3萬元，所以在這兒買一套54平方米的開間，光是首付也要準備90萬元，最多能貸下100萬元。”晨報記者陪同張嫻小兩口走遍了地鐵首經貿站一帶的中介門店，結果中介給張嫻的回覆都是70萬不夠買房。“小戶型不出房子呀，年前便宜的房子就已賣完了，和您這樣差點首付的客戶還不少呢。”我愛我家、21世紀不動產的經紀人均反饋了這樣一個信息。
放棄了四環內的房子，張嫻小兩口坐地鐵趕到西紅門一帶重新選房。剛進西紅門區域的一家鏈家地產門店，就聽說“一套距離地鐵走20分鐘，但總價僅160萬元的學區房”。激動的張嫻跟隨經紀人趕到小區，卻發現站在樓下等待和房主談判的還有三波客戶，在被告知已經和上面的買家達成合約後，大家一哄而散，失望地走掉。等張嫻再返回中介門店，準備去看的另一套145萬元的老房子也已賣掉了，而這套小戶型從掛牌到出售還不到2個小時。
張嫻沒想到政策來得這麼快。“我也沒想到這兩天能遇到這麼多人買房。不難理解，20%的個稅無論從嚴執行，還是 打折 執行，對於買房人而言都是增加了成本。和我一樣，有再錯過這次以後可能就再也買不起房子想法的人，也不在少數。”就這樣，張嫻和男朋友拿著東拼西凑的70萬元，結果周末跑了兩天都無功而返。
買房人從城內轉到城外
昨天，計劃換房的韓偉則急匆匆地跑到天宮院附近一帶看新盤。不想被一項目銷售人員告知：“3月中旬開盤的一共有600多套房子，但目前排號的已經有4000多人，所以要想排上號也要找關係。”韓偉委屈地向記者反映：“我這悲催的小改善型。趕在個稅徵收前，和大家搶一套城區內的二手房是不可能的了，就先預謀一下郊區新盤吧，估計價格還能承受。”韓偉開始四處打聽，收集北京郊區還哪兒有新盤在售。
然而記者調查發現，今年以來郊區新盤熱度與城區內的小戶型絲毫不差。偉業我愛我家市場研究比較近三年北京市年初兩個月的成交情況發現，2013年2月新房成交量創下3年來同期新高，1-2月高達15126套，幾乎為2012年同期的四倍。偉業我愛我家集團副總裁胡景輝分析認為，2月成交量創3年以來同期新高，與之前已成交的項目集中網簽也有直接的關係。“具體來看，2月銷售量排名靠前的富力童話時光（大興）、金隅自由築（通州），開盤時間分別在2013年元旦前後。”
中介出緊急預案促成交
多家中介公司反映，在剛過去的這個周末，許多經紀人的手機都響個不停，也有不少客戶、業主或者店面周邊的小區居民到門店咨詢新政事宜，其中有近90%的咨詢都是關於“二手房交易個稅按差額的20%的徵收”的相關話題；另有近10%是咨詢關於“二套房首付和貸款利率提高”的相關話題。經紀人被問到的最多的兩個問題就是：“政策具體什麼時間開始執行”、“我的房子是不是要按20%的差額繳稅”。
記者則在中介門店看到一個有趣現象。不少經紀人正在利用新政加緊促成交易。一邊給買房人做思想工作，說：“出來個稅也要買房人承擔，賣房人是不可能降價的，所以晚買不如早買好。”轉身則給房主打電話說：“這次調控的力度還是很大的。買房成本一高，買房人馬上就會少了很多，到時候房子也不好賣了。還是早點賣好。”中原地產市場研究部統計數據顯示，3月2日北京二手房住宅網簽套數達到了1059套。中原地產研究部總監張大偉透露，北京二手房單日網簽超千套的合計有179天，其中僅有3月2日為周末成交，同時他判斷3月3日創新高的可能性也很大。
我愛我家內部人士透露，新政出台後，僅3月2日單日的新增買房客戶需求委托量環比前一日就增長了近三成；新增房源委托量增長了近四成。“加上急於過戶的客戶，公司啟動緊急預案，在資質核驗、成交網簽、貸款審批等各個交易環節制訂應急預案，力求讓每一筆目前的在途單都不會受到新政影響。”但讓張嫻感到失望的是，還沒有遇到房主低價拋售房子的情況。
一 房價是否還飈漲？
漲勢依舊
地產“大嘴”任志強早在去年就預言今年3月份房價要暴漲。對於新出台的樓市政策，任志強也不看好。他在微博中寫道：“有人說新政很嚴厲，也有人說新政很溫柔。除了重溫舊政之外沒有新意。關鍵是新政是否有助於實現小康社會？是否有助於促進消費？是否有助於改善住房？新政並無新意，只在堅持和重申過去的錯誤。幾個月過去又會效率遞減，重回老路。”
暴漲結束
中原地產市場研究部總監張大偉認為，細看國務院的新政，不難發現對房地產市場調控的堵漏和加強不可不謂之用心良苦。從用地供應、安居保障房，到預售證發放、地方政府的房價調控目標一一明確。本次調控雖然需要各地細則出台，但從目前的市場變化來看，肯定會有非常大的影響。可以說調控力度僅次於2011年的限購叠加限貸調控。接下來，本次調控政策全面落實調控時間，明確各地執行時間，將對市場起到非常明顯的作用。“房價暴漲的時代已經過去了！”
二 地產商受傷還是中小房改善者誤傷？
中小房改善者誤傷
人民網發評論稱，為什麼有誤傷中小房條件改善者說，改善住房條件有兩個途徑，一是買新房，首付提高，房貸提高，這樣的賣房衝動會被一定程度抑制，對遏制投資和投資有正能量作用；另外一條途徑在二手房市場實現，而目前的潛規則，賣房者是不負擔一切稅收的，因此這個20%所得稅，也就會轉移到買房者頭上，這對二手房的交易也是大利空。可以看出這兩大細則實施的“反導”動能直接對准了市場炒房者的買房欲望。
地產商受傷
華泰證券杜佐鬆認為，從最近十年房價走勢來看，推動房價上升的主要是兩大動因，一是剛性需求，二是投資拉動。而投資拉動是導致管理層對房價預期管理失效的主要原因。新政從限購、限貸和重稅三方面提高了買房門檻，這無疑對一直專注於開發純住宅，尤其是植根於二、三、四線城市的地產商而言是個沉重的打擊。他解釋：“尤其三、四線城市的外來常住人口較少，對本地剛性需求並不強烈，而上述城市的房價快速上揚，主要是外來資金的投資拉動。一旦外來資金投資受限，當地資金實力更無法維持現有的高房價。”
三 對二手房開刀和徵收房產稅孰輕孰重?
應該徵收房產稅
SOHO中國董事長潘石屹認為，在正常的市場中根本不用擔心房價上漲的壓力。只是有人房多，有人沒房住。解決的辦法應該是採用大禹治水的辦法，要疏導，要流通，而不是去堵。在潘石屹看來，應該從第三套房子開征房產稅，不讓一些持有沒成本房子的人坐等升值，也解決了沒房住的年輕人的抱怨問題。通過收房產稅，可把空置房逼到二手房市場上形成有效供應，供應量大了，房價就自然降下來了。此外，潘石屹解釋，不僅要把小產權房、違法建築也在正身後納入到徵收房產稅的範圍內，還應該免幾年二手房交易所有稅費，讓房子充分地流通起來，才有利於降房價。
拿二手房開刀有效果
中銀國際策略張戩認為，20%的重稅必然誤傷部分剛性需求，因為部分稅收確實會轉移到購買人身上。但從事投資的人都心知肚明，投資品的交易成本加大，必然降低其投資屬性和投資價值。此舉用來抑制投資投機性購買，還是會起到明顯的效果。
四 現在該不該出手買房？
果斷買入
已經在北京有過4套房產的陳晨表示，應該果斷入市。陳晨解釋，自己生活品質的改變正是緣於其在從上世紀90年代，就果斷地在北京大興買了第一套房。隨後在2004年結婚時，賣了第一套房子才有本錢，又在城區內買上了一套小三居。但自己最為後悔的是錯過了2008年的那個樓市低點，因此在2009年政策出來前，果斷決定又在北五環買了一套小戶型。此後賣了這套又趕在限購前夜，在大興又買回一套房產。陳晨十分關注樓市政策，在他看來，自己真是踩住了“每次政策都是一次買入機會”的原則，才通過買賣房產讓自己成功擺脫“房奴”身份，因此認為如今隨著房價的走高，入市成本越來越高，可能這就是最後一次機會了。
不著急買
同樣在北京已兩次成功換房的張偉認為，這次政策和以往不同，算是很嚴厲的，以後房價也不會大漲了，可以在細則出來前快速賣掉房子，但沒有必要此時買。張偉分析認為，如今還是賣方市場，但政策出來後一定會出現市場觀望，房價滯漲，很多人也就不急於買房了。在市場不好時，著急賣房的房主反而容易讓利，買房人會出現更多的選房機會。在張偉看來，如今著急出手買個不好的戶型，未必比觀望期後再買能占到多少便宜。（時間：3月4日 來源：北京晨報） |
