3月1日，國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知公布，這一《通知》被認為是上周國務院常務會議出台的新“國五條”的具體實施細則。這是繼2011年初以來，國務院再次出台全面的樓市調控措施。新政最引人注目的，是出售住房計征20%個人所得稅。以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房計算，此前按全額1%徵稅，需繳個稅2萬元，新政後按差額的20%計算，需繳個稅30萬元，增加28萬元，相當於房屋成交價的14%。
新政體現差異化特點 熱點城市樓市或將降溫
自去年底掀起的新一輪樓市反彈，各地市場呈現出明顯的差異。北京、上海、廣州等一線城市房價出現明顯反彈，供求狀況進一步緊張。但一些三、四線城市房價平穩，甚至仍在下降，市場存在供過於求的風險。1月份70個大中城市房價數據顯示，新建商品房價格環比上漲的有53個城市，環比持平的7個，還有10個城市房價環比下降。
由於市場出現明顯的分化，新的調控政策也體現出明顯的差異化特征。《通知》要求，房價上漲過快的城市可以進一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率，制定並公布年度新建商品房價格控制目標。同時要求住房供過於求的城市採取措施保持市場穩定。
中國房地產協會副會長朱中一說，調控政策的差異化有利於指導各地因地制宜地出台配套政策。當前房價上漲過快的城市主要是一、二線城市。鏈家地產市場研究部張旭認為，新政將明顯抑制二套房的購房需求。從北京的市場情況看，等3月份年度新建商品房價格控制目標公布後，如果房價繼續上漲，二套房貸進一步緊收將是大概率事件。
中原地產市場研究部總監張大偉認為，儘管一、二線城市購房者的支付能力較強，提高二套房貸首付和利率等措施，對購房的直接影響不大，但新政出台對市場心理將形成震懾，從而在短期內抑制當前市場過熱的局面。
旨在抑制二手房市場過熱需警惕轉嫁購房成本
與2011年出台的政策相比，此次新政更注重用稅收等經濟手段調節市常其中最引人注目的，也被認為最嚴厲的，是要求對出售自有住房的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征個人所得稅。
嚴格來講，這一政策並非新政。按照目前北京二手房交易的個稅政策，可以按照差額的20%或全額的1%徵收，但在實際操作中，絕大多數採取全額1%的方式徵收。統一成差額20%後，將大幅提高二手房買賣的交易成本。以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房計算，此前需要繳納個稅為2萬元，新政後按差額的20%計算，需繳個稅30萬元，增加28萬元，相當於房屋成交價的14%。
張大偉認為，如果這一政策得以嚴格實施，二手房市場購房需求和業主的售房意願都會受到影響，成交量會明顯下滑。以北京為例，等細則出台以後，可能出現短暫的過戶末班車熱潮，但此後過熱的二手房市場必將迅速降溫。
但這一新政也引發人們對購買二手房成本進一步上升的擔憂。由於一線城市樓市供求一直比較緊張，此前交易環節的營業稅、個稅、契稅、中介費等稅費基本都轉嫁到購房者身上。業內人士認為，如果熱點城市的供求關係得不到明顯改善，新增個稅也許會再次轉嫁到購房者身上，進一步提高購房者購買二手房的成本。
增加供應 制度改革還要跟上
供求矛盾是樓市屢屢反彈的根本原因。在需求方，新政強調繼續實施限購的同時，對限購政策做出了進一步的細化，如限購區域、限購住房類型和購房資格審查流程等，這對地方繼續實施限購政策將起到指導作用。
相比已經嚴厲的抑制不合理需求的手段，增加供應更為重要。增加供應首先要增加土地供應。但有業內人士指出，目前開發商積極拿地開發，主要是受此前樓市回暖的影響，對後市預期良好。一旦調控新政使樓市全面降溫，或將導致新一輪的拿地低潮。
新政對穩定樓市預期的重視也是空前的。《通知》要求各地區、各有關部門要加強市場監測和研究分析，及時主動發布商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息。
朱中一表示，新政出台，尤其是各地的細則落地後，一線城市最近過熱的樓市也許會在短期內出現降溫，中期可能促使房價進一步穩定。但要想實現樓市的長期平穩，既要看現有政策能否不折不扣地實施，更要看與樓市相關的長期制度改革能否加快推進。短期嚴厲調控為長期制度改革換來了時間和空間，制度改革的步伐必須加快。
業內聲音：二手房會否降價 專家意見“打架”
此前，房產交易個稅主要以成交額的1%來徵收，但此次新政細則，則強調應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。二手房價房價是否會由此下降？採訪中，相關人士卻意見不一。
住建部政策研究中心原副主任王玨林認為，這段時間，像北京這樣一線城市二手房市場要好於一手房市場，房價漲幅快，通過提高個稅的方式是在為二手房市場降溫。如果這項政策認真貫徹，會達到預期效果，二手房市場也會回歸理性狀態。
鏈家地產副總裁林倩表示，目前北京房價的上漲，主要是剛需和偏剛性的改善需求支撐。提高稅費的辦法，可能會導致事實房價的提高。北京二手房市場上，很長時間以來都是買方承擔稅費。
鑫尊集團董事長劉軍表示：“僅僅從3月1日出台的政策看，其本身讓房價下行的可能性也許不大，因為之前實行5.5%營業稅的時候，並沒有讓房價明顯下行，稅費都轉嫁到了買方身上。”
偉業我愛我家集團市場研究部孔丹則認為，新政策的實行，對市場影響還是很大的。“這次政策的力度比較大，波及面也很廣，按照新政策，目前市場上免稅的房子很少。如果再有其他政策叠加，那麼二手房市場可能會受到較大的影響。”
而業內人士以一套80平米，初始價值80萬、現價200萬的住房為例，計算出在不同類型下，稅費繳納不同：
1.滿五年個人唯一住房的商品房，首次購房僅需要繳納1%的契稅約2萬即可。
2.滿五年不是賣房者唯一商品房：則首次購買需要繳納1%的契稅和差額20%個稅：即個稅按照差額稅率繳納，為(200-80)×20%=24萬，加上契稅則總稅費為26萬。
3.不滿五年的商品房，買這套房需1%契稅、5.6%營業稅和差額20%的個稅，總稅費則需要37.2萬。（時間：3月4日 來源：蘭州晚報） |
