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| 3月3日，上海徐匯區房地產交易中心內人頭攢動，二手房交易量激增。 |
樓市調控新國五條細則規定：“對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。” 該規定在市場炸開了鍋。上海、重慶、南京等地出現了排隊搶過戶，中介挑燈夜戰等情況。有媒體稱這是“樓市調控十年以來最犀利狠招”。而某網站的民意調查顯示，參與調查的32萬餘人約七成對此新招表示憂慮，認為它會助推房價上漲，認為會降房價只有約兩成。
就政策本身，該規定其實並非“新政”。我國個稅法早有規定：“財產轉讓所得稅率為20%”。說它是“樓市個稅新政”，是因為它強調“應依法嚴格”，由此可能影響現行住房轉讓個稅徵收的格局。過去各地對房產轉讓個稅徵收採取“據實徵收”和“核定徵收”兩種方法。前者適用於政府部門對房產原值等信息全面掌握的情況，後者適用於信息掌握不全的情況。兩種方法都執行20%稅率，只是計算轉讓所得的方法不同。“據實徵收”按轉讓收入減去原值、合理費用等扣除後的實際轉讓淨所得計算所得，“核定徵收”按轉讓收入總額的5%計算所得（即按收入的1%徵收）。在房價大幅上漲的背景下，“核定徵收”的稅款要比“據實徵收”少得多。但出於各種原因，過去不管歷史信息掌握如何，普遍都按“核定徵收”。細則雖未廢除“核定徵收”，但由於我國房屋登記日漸規範，相關部門已掌握絕大部分住房尤其是商品房的原值等信息，細則強調“應依法嚴格”，意味著絕大部分住房轉讓個稅將會“據實徵收”，轉讓個稅將會大幅度增加。
“樓市個稅新政”出台背景可能是考慮全面推行房產稅的複雜性，依靠房產稅調控房價短期很難奏效。從理論角度它無疑是抑制樓市投機的有效政策。但為何一個好政策會受到市場的質疑？原因在於樓市稅款是一把雙刃劍，它既有可能增加炒房者的炒房成本，抑制樓市投機，促使房價回歸；又有可能令炒房者把應由其繳納的稅款轉嫁給購房者，推動房價上漲。而且，轉讓個稅大幅增加還有可能導致二手市場趨冷，把大量二手購房者趕到一手市場，推動一手市場房價上漲。這就是民意的憂慮所在。
稅費轉嫁給買房者只能在供小於求的情況下可能發生。因此，只有加大住房供給，才能鏟除稅費轉嫁到買房者的產生土壤。二手市場的購房者大多數是自住的中低收入者，為防止“樓市個稅新政”的負面衝擊，可以考慮給予一個實施緩衝期。緩衝期內仍實施“核定徵收”。從而讓炒房者把他們持有的多套住房迅速推向市場，大幅度增加二手市場的供給，促使二手市場降價。畢竟新政目的不是增加稅收而是調控房價。而且，設立緩衝期也可有時間對新政進一步完善，使其更符合民意。房改房（即使不是個人的唯一住房）首次轉讓所得是否也按20%徵稅？也值得討論。房改房的幾萬元原值是國家對計劃經濟年代職工住房欠賬的追補，根據它計算的轉讓所得和炒房所得有本質區別。
當前值得注意的是不要誤讀新國五條細則，它針對的是“按規定應徵收的個人所得稅”。“個人轉讓自用達五年以上並且是唯一的家庭生活用房的所得”至今一直暫免徵收個稅。（時間：3月5日 來源：羊城晚報） |
