CNML格式】 【 】 【打 印】 
華人新富促倫敦房市升溫 “置業英國”正當其時

http://www.chinareviewnews.com   2010-06-19 10:13:16  


  中評社香港6月19日電/據英國《英中時報》報道,近日,英國《金融時報》援引知名房產經紀公司萊坊(Knight Frank)的調查,稱來自亞洲的購房者熱衷於將財富投入英國倫敦一手房市場,由此催動了倫敦地區新房交易的升溫。這其中,也不乏華人新富的身影。
 
  當中國經濟的“騰飛”恰逢英國經濟的“萎靡不振”,而“高燒不退”的中國房價又遇上了英鎊的貶值、英國房市的走低,“置業英國”似乎正當其時。

  在英華人小吉近日打開郵箱,看到華人房產協會發來的看房會通知。她在備忘錄上記下了時間和地點,這是她參加的第三個看房會了。

  小吉目前在倫敦就讀服裝設計,儘管現在還是租房度日,但是她早已把目光從“租房中介”轉向“賣房中介”。從年初到現在,她參加看房會,也聯絡了許多要出售二套房的屋主,忙得不亦樂乎。“大部分同學還是租房,但是已經有人考慮買房投資了。”

  高投資回報吸引華人

  除了已經在英國居住多年的華人安家置業之外,許多來自中國內地的中小投資者也新近加入英國購房的行列。

  EasyCity Ltd.的投資顧問James Song先生表示,目前國內主要有三個類型的投資者來英國買房。“一種是小本投資,客戶多來自北京、上海和廣州等國內一線城市。他們將手中的房產賣出以後,把所得再投到英國房屋市場。這樣的人一般購買10到15萬英鎊的房產。第二種是一些有實力的商人,他們因為子女在英國讀書,‘順便’買房投資,子女讀書期間可以住,留學結束以後交由房屋托管公司繼續賺租金。另外就是投資移民性質的,大規模投資房產,注册自己的房產中介。”

  從事貿易的陳先生目前暫居英國,他在倫敦中心區金融城附近新近購買了一套兩室一廳的公寓,花費25萬英鎊左右。“金融城附近,這樣的小戶型很好租。我覺得在這裡買房沒有風險,租金高,收益率在6%到7%。”

  陳先生表示產權的長期所有,以及租金和房價“比例合理”,讓他更願意把資金投到英國買房。“中國的房價現在太離譜,短期增值快,長遠來看風險很大。”

  James Song先生分析,根據購房地段的不同,英國房屋的收益率也有很大差別。在倫敦地區,平均是20年可以收回投資成本。“在中國內地,房價高,租金低,收益只有千分之零點幾,投資者買房出租覺得很虧。”

  “幾乎所有的亞洲投資者來倫敦買房都看中了這裡投資回報的穩定(Secure Return),”萊坊房產經紀公司的居住研究主管Liam Bailey表示。“亞洲資本的增長,以及倫敦地區租金的上漲,讓倫敦中心的房屋很受歡迎。”

  目前倫敦的房價儘管連續增長14各月,依然低於其頂峰時期32%。“倫敦的租房市場依然強勁,買房出租的投資者的房屋空置率很低,”Bailey說。

  “一些亞洲國家的房屋市場發展不良,特別是來自中國的投資者,他們有很強的意願將錢投到他們認為安全的市場。”Bailey表示在過去的十二個月裡,中國有七個城市的房價增長超過50%,“中國人對投資本國市場很不放心。”

  另外英國市場健全的房屋托管機制也是讓投資者“放心”的原因。“房屋托管公司為客戶提供的‘全包服務’(Full Management)一般收取月租金的12%-15%服務費。國內過來的投資者在這裡買房就不用擔心房屋的出租管理問題,我們也保證客戶每月能夠拿到85%左右的房租收益,”James Song介紹說。〈nextpage〉
  教育市場推動房市?

  “華人在英國買房一個很大的動因是孩子在英國留學,”James Song先生告訴記者。

  與澳洲和加拿大兩國不同,華人和英國社會的親和性還是不強,而在澳洲和加拿大,華人躋身主流社會,購房又能為移民申請加分,因此在澳洲和加拿大,當地主要城市的房地產被華人投資者炒得很熱。

  “英國目前還沒有熱炒房地產的現象。自從保守黨上台,華人買房的意願下降了很多,家庭為留學生購房的占了多數。” 
 

  “倫敦房子的租金很高,每個月五六百鎊就嘩嘩地沒了。”小吉告訴記者,她在買房上的預算是20萬英鎊左右,“父母很支持,家裡也能夠提供這樣一筆資金。”

  她算了一筆賬,在英國讀書還剩兩年,畢業後申請PSW兩年,四年時間,如果租房,每個月以500鎊計算,要花24,000英鎊。

  “買房20萬英鎊,如果一次付清,每月出租,一間屋子500鎊,一年收租金6,000鎊,扣掉物業費100-200鎊,加上東西損壞的維修費,四年下來,收入就是差不多23,000鎊。如果房價高,我再轉手賣出去,比如賣21萬,等於這四年我賺了三萬多英鎊,或者交給房屋托管公司。”

  James Song先生表示:“一般來自富裕家庭的留學生客戶看上的都是50萬英鎊左右的住宅,他們花20多萬英鎊買一套房子,月租金收入大約是1000鎊,再用這1000鎊去租他們滿意的高檔公寓自己住。以房養房。”

  他對記者表示,學生有自覺買房投資意識的還是少數。“我們的廣告主要針對家長,比如在溫州的一些房屋中介做,效果很好。家長的投資理財意識更強。”

  萊坊公司在調查中指出,過去的十年,赴英國留學的海外學生數量上漲了175%,其中增長最快的國家是中國、印度以及巴基斯坦。“很難估計英國的教育產業到底為倫敦帶來多少投資。亞洲投資者很樂意為他們的子女買房,方便他們在留學期間的居住,學業結束後這套房子還能夠作為不動產長期持有,”Bailey表示。

  投資者存在誤區

  與華人投資者熱衷房產投資不同,許多倫敦當地居民雖然相信長期持有房產是一項不錯的投資,但是“靠買房來賺錢”這種觀念在英國社會仍然沒有得到各方認同。

  海外投資者欲借“經濟危機”抄底樓市也並非易如反掌。在英國從購房伊始,海外買家就要在貸款利率上高於本地買家。例如,本地買家可以獲得3%的利率,而同樣額度的貸款,海外買家要支付的利率可能會達到5%到7%。此外貸款公司還對買家本人的身份做了諸多限定,如要求擁有公司或在某公司持股達到20%。

  其他的限制還包括在繼承、轉手以及出租收益上比英國公民更為複雜的稅收問題。

  “很多華人投資者喜歡用現金一次付清,”英國生活地產公司總裁Gary Kwok表示。“現金一次付清主要有兩個風險,第一是利率的浮動,第二是資本利得稅的變動(Capital Gain Tax, CGT)。實際上海外投資者也是能夠申請貸款的,雖然貸款政策上會有不同,但是錢多買房也會更靈活。”

  “華人投資者,尤其是中國內地的投資者,在英國投資房產最大的問題還是中國政府對外匯的控制,投資者的資金流面臨很多限制。”

  Gary表示絕大多數的投資者願意選擇傳統的“購房出租”(Buy-to-let)投資模式,“國內投資者對英國房屋市場的了解還不夠充分,投資存在一些誤區,比如一些客戶以為來英國就要買舊房子,以為一定要現金一次性付清。”

  “英國土地資源有限,不像美國和澳洲,有充足的新房房源。市場上多數house都是二手,倫敦一年的新房量也不會超過一萬套,不可能照搬國內炒房的模式。”〈nextpage〉
  華人投資方式漸趨多元

  華人置業雖然仍以傳統的“買房出租”為主,但是一些新的投資模式也相繼浮出水面。

  “炒樓花,就是在樓房還沒有開盤前,依據參考價格支付房產價格的10%,買家可以合法擁有房屋的所有權,等到樓房快要竣工的時候,再依據當時的市場價格賣出去。”

  Gary認為這種投資方式屬於短線投資並獲得高回報的最好方式,“而且不用付資本利得稅。”聯合政府成立之後,新的施政大綱中就提到要將資本利得稅從18%提高到40%,引發投資者的恐慌。
 
  “實際上炒樓花相當於把一塊錢變成20塊錢,利用法律的優惠,用很少的錢放大投資量,最後大量收回增值所得。”

  “英國房屋市場近期最大的政策變動就是資本利得稅可能大幅提升,我認為投資者在這種情況下不必要急於拋售房產。另一種連環投資方式也是很好的選擇,即購買一套房產,比如2原價是20萬,幾年後這套房子升值到了30萬。這時候屋主可以向銀行申請Remorgage,即獲得與升值差價等值的貸款,用這個貸款再投資第二套房產,以此類推。”

  他表示這種連環投資方式可以讓投資者同時擁有多套房屋,用貸款政策盤活房產,“這對投資者來說既可以規避資本利得稅提高的損失,又能夠擁有多套房產。這樣,投資人完全不用煩惱工作收入的問題,有這麼多房子,坐在家裡收租就好了。”

  “英國是一個自由的資本市場,對海外的資金流不會做太多限制,華人來英國買房的總體投資環境還是很好的。”

CNML格式】 【 】 【打 印】 

 相關新聞: