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| 分析指出，隨著本輪周期的調控，內地房地產價格正走入漲幅放緩甚至下行區間 |
從綜合數據的比較來看，目前成都、重慶、長沙三個城市的房地產價格風險指數最低。受到一線城市溢出效應以及人口往中心城市集中的影響，這些城市的潛在購房需求相對較大。
一、中國房地產已經進入周期性拐點
隨著本輪周期的調控，房地產價格正走入漲幅放緩甚至下行區間，2018年往後，中國房地產市場將面臨諸多宏觀風險：
一是由城鎮化和人口增長所產生的剛需和改善型需求逐步減弱。2016年和2017年，在全面放開兩孩的情形下，人口出生數量只比“十二五”期間增加12%，由此可以推算，即便實施全面兩孩政策，中國育齡女性的生育率也只有1.18，低於日本和韓國。由於90後生育人口基數的減少，新生人口數量將相應有所下降。
二是逐年升高的負債水準將進一步加大房地產市場的風險。從2006年到2017年，城鎮居民總負債佔可支配收入的比例從18.52%上升至79.42%。與此同時，可支配收入增長率卻從14.5%下降至8%，隨著可支配收入增長率的逐年下降和債務率的上升，中國居民在房屋購置方面的支付能力相應下降。
三是流動性寬鬆的貨幣環境已不復存在。美聯儲緊縮政策的溢出效應，導致全球利率中樞上行，人民幣利率也不例外。同時，由於新增就業人口的減少，穩增長壓力減小，去槓桿成為主旋律，這個宏觀調控基調也決定了流動性的中性偏緊。
四是房地產政策調控的進一步深化。住宅用地的“供給側改革”將改變市場對未來房地產供給預期，從而降低因土地稀缺而導致住宅供給緊張的預期。2017年8月28日，國土資源部和住房城鄉建設部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，宣布郊區集體建設用地進入租賃市場，不僅大量增加住宅的供給，而且大幅降低住宅開發建設的成本。2018年3月5日，國務院總理所作的政府工作報告中指出，穩妥推進房地產稅立法成為今年的重點工作之一。房產稅不僅將增加房屋持有成本，更重要的是改變投資者對未來房價的預期，對於住房需求和整個房地產市場都將產生重大影響。
二、不同城市的房地產風險指數不一樣
在相同的宏觀經濟環境下，由於各個地區的經濟發展水準、老齡化程度、居民負債水準以及地方政府對土地財政的依賴程度不同，不同城市面臨的房地產潛在風險水準也不盡相同。本文從供給、需求、房價泡沫水準三個方面，選取租金收入比、年化租售比、房價收入比、常住人口增速、老年人口佔比、居民可支配收入增速、居民負債率以及土地財政依賴度和投資銷售增速差等九個維度的指標，對國內24個主要大中城市進行房地產市場風險水準分析，並評估其風險指數。
（1）房價泡沫水準：租金收入比、年化租售比、房價收入比
租金收入比、年化租售比、房價收入比是衡量房屋價格泡沫水準的一般性指標。“租金收入比”顯示了一個城市房租上漲的潛力，通常而言，大學畢業生平均工資收入的40%－45%是市中心普通公寓租金的上限，所以，“租金收入比”越低，說明該城市房租上漲的潛力越大（租房的需求方具有支付能力），反之亦然；年化租售比是房地產作為一種資產的收益水準，正常情況下應該略高於無風險收益（存款、國債）；房價收入比顯示該城市居民購買住房的支付能力，房價收入比越高，該城市的居民的購房能力越低。由以上三個指標構成的房價泡沫指數直接影響居民對房地產的投資性需求，屬於快變數，我們賦予50%的權重，其中，房價收入比對於泡沫水準的反映最為直觀，我們賦予其30%的權重。
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