令被告協助更正房主信息
昨天上午，朝陽法院就該案作出一審判決，認定龍武代理原告高雅琴與被告劉鳳就涉案房屋訂立的房屋買賣合同無效，判令劉鳳協助高雅琴將涉案房屋變更登記至高雅琴名下。
朝陽法院認為，根據法律規定，在抵押權人與抵押人協議抵押權實現的情形下，應同時符合如下兩個條件。第一，雙方達成以折價、拍賣或變賣方式實現抵押權約定的時間應當在具備抵押權實現的條件之後，即債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的抵押權實現的情形之後。第二，所謂協議，在折價情形中，抵押權人和抵押人應當就抵押財產折價的金額達成一致；在變賣情形中，抵押權人和抵押人應當就抵押財產變賣的最低價格達成一致。
本案中王月、龍武和高雅琴所約定的抵押權實現方式，在抵押合同訂立之時就約定抵押權人指定的人（抵押權人意志的延伸）可以在債權人不履行到期債務時自行出賣抵押財產使抵押權人優先受償。這種抵押權實現方式並不符合上述通過協商變賣抵押財產方式實現抵押權的兩個條件，形式上雖類似於雙方協商變賣抵押財產，但實際上由抵押權人自行決定出賣價格，剝奪了抵押人議定抵押財產價格的權利。抵押權人可以自行出賣抵押財產優先受償，則作為維護抵押權人和抵押人雙方權利平衡最後防線的抵押權實現的司法程序亦被規避。
實踐中，由於抵押權人取得了出賣抵押財產相關的全部委托代理授權，抵押權人出賣抵押財產的過程往往暗箱操作，對抵押人完全不公開、不透明，抵押人根本無從知曉抵押財產在何時被以何價格出賣給何人，抵押權人甚至可以串通買受人根據抵押財產市場價格的波動肆意偽造買賣合同訂立時間，令房屋交易價款數額從形式上符合市場價格，實際上套取增值差價，從而輕而易舉地損害抵押人利益，謀取非法利益。
就本案而言，龍武以規避實現抵押權法定程序的方式取得出賣涉案房屋的委托代理權，且濫用代理權與買受人惡意串通簽訂房屋買賣合同，損害了高雅琴的利益，應當認定龍武代理高雅琴與劉鳳就涉案房屋訂立的房屋買賣合同無效。
（來源：北青網） |
