中評社香港2月18日電／在近年的資金潮下，國內房地產市場高燒難退，而這股熱潮同樣影響到了國外，中國買家持續湧入促使多個國家重點城市房價攀升。然而，目前海外置業的熱潮似乎正遭遇寒冬。一方面，加拿大、澳大利亞等海外置業的熱點地區都在稅費上加大了對外國人投資的限制，另一方面，國內監管層也開始從支付領域限制外匯流出。多重管控下，海外置業的不可控風險持續加劇。
“外溢”的海外置業大軍
30歲的陳東(化名)發現，他的生活正在被“在哪裡置業”這一命題打亂。國內不斷上漲的房價讓他望而卻步。最後，他選擇在美國得克薩斯州買下了一套40萬美元左右的別墅，首付5成即可。他認為，這是一筆划算的買賣：總價約人民幣275萬元，相當於20世紀70年代上海40平方米左右的老公房、北京東二環豪宅的一個廚房，但在國外卻可以買到一棟別墅。
陳東選擇到海外置業這一舉動，並不意外。伴隨著國內房產市場的火熱，海外置業的投資群體也在不斷擴大，美國、澳大利亞、加拿大等多個國家成國人買房置業的熱門選擇地。仲量聯行公布的“全球資本流動”數據顯示，2016年中國的海外商業和住宅房地產投資額達到330億美元，同比增長近53%，再創歷史新高。
另據胡潤研究院與萬國置地聯合發布的《2017中國高淨值客戶海外置業展望》指出，儘管中國房價漲勢驚人，但仍有不少中國人在海外炒房，有接近一半的中國高淨值人群將海外房地產投資作為最主要標的，他們平均擁有2.3套海外房產，且擁有4套及以上海外房產的人群占比為15.6%。“分散風險”是中國高淨值人群購置全球房產的最主要原因。
“最近有一點趨勢是很明顯的，海外置業投資群體在擴大，在我們所接觸的海外房產咨詢的人當中，不光是富豪，只能負擔幾十萬首付款的中產階層也越來越多。”偉業我愛我家海外置業部相關負責人表示。
海外置業政策風險趨升
瑞銀發布的2016年全球房地產泡沫指數報告指出，剛性供給以及中國買家持續湧入，成為推動海外房價不斷攀升的重要因素，低利率、全球資本的流入和投資者對於回報率的樂觀心態更助長了這一膨脹勢頭。
報告顯示，過去五年內溫哥華，倫敦和斯德哥爾摩的房價激增，房地產泡沫的風險排行前三。在接近房地產泡沫的城市中，房價自2011年以來已經增加了近50%，而其他城市的平均漲幅只有不到15%。
不過，目前海外置業的政策風險和成本已不可低估。去年7月25日，作為加拿大國外投資者最多的地區，加拿大溫哥華宣布房產轉讓稅新政，去年8月起將向來自海外的房地產投資者額外徵收15%的房屋轉讓稅，旨在解決該省南部房地產市場空置率和房價過高問題。
澳大利亞自2016年4月起，為了避免大規模海外投資客推高當地房價，澳大利亞四大銀行表示不再為海外收入人群提供住房按揭貸款；今年2月6日澳大利亞宣布，強化對外國投資者在澳非法置業的打擊力度。近兩年來，已經強制出售總價值1.07億澳元的房產，其中約40%的房產屬於富裕的中國買家，理由是這些交易違反了該國法律。
在青島大學經濟學院教授易憲容看來，加拿大和澳大利亞政府的舉措無疑產生了寒蟬效應。“目前國外熱門區域房價已上漲至較高水平，部分甚至處於泡沫危險區，因此，供應急劇增加、利率升高或國際資本流向出現變化，隨時都可能引發大幅價格回調。此外，政策變動的不可控，也會使海外房產隨時暴露在風險之中。”
資金外流被套上“緊箍咒”
更嚴厲的措施來自於國內。當前海外置業的火熱，也引發了監管層的關注。我國近期出台了一系列措施，進一步收緊對企業和個人跨境投資和資金外流的管控。
2016年年底，中國人民銀行發布《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》，將大額現金交易的人民幣報告標準由“20萬元”調整為“5萬元”，以人民幣計價的大額跨境交易報告標準為“人民幣20萬元”。此舉被解讀為變相調低了換匯額度。
2017年1月，國家外匯管理局對購匯用途進行細化和重申。雖然居民每人5萬美元購匯額度並未縮減，但購匯流程相比以往更加複雜。其中重申，在個人客戶購買外匯時，需要填寫《申請書》，明確購匯時，不用於境外買房、證券投資。
記者採訪的一些商業銀行人士表示，此舉將增加個人向境外轉移資金的難度，國人購買海外物業的活動可能會受到一定的潛在影響，2017年的海外置業潮或將面臨降溫。有中介人士更預測，對外流資金的嚴控，還可能導致買家無法為已購房產還貸，這或將影響全球的樓市。
澳大利亞人斯科特是一名住在上海的房地產中介。能說一口流利普通話的他，主要工作就是幫助這裡的有錢人到澳大利亞購買房產。自去年下半年開始，斯科特發現，由於中國央行採取措施阻止資金外流，看房的客戶明顯不如以前。
據他介紹，根據中國法律，個人可帶到境外的資金上限為5萬美元，此前，不少人是全家人將錢凑在一起，巧妙繞開這個上限。“直到2016年上半年，規定一直比較鬆散。現在越來越嚴格，必須承諾轉到國外的5萬美元不用於投資房地產。”斯科特說，“現在我都要提醒買家，除非錢已經轉去海外，否則不要在購房合同上簽字。”
多位業內人士認為，海外置業需要警惕相關市場和法律風險。中原地產首席分析師張大偉認為，海外置業要警惕市場風險。我國處於城鎮化快速發展階段，全國房價走高。但是，這種經驗僅能解釋國內特定區域的發展情況，如果放到世界範圍內，以較長的時間區間來衡量就能發現，房地產行業與其他任何一個行業一樣，都是有漲有跌的，在國外成熟的市場更是如此。“因此，如果拿著國內房產市場的經驗參與海外置業，極有可能面對來自市場的風險。”
此外，國人海外置業，面臨的是完全陌生的市場，在法律政策、體制運作、文化習俗等多方面與國內存在較大差異。因此，在對外投資整體增長的大走勢下，海外置業“入鄉隨俗”，更要嚴格遵守當地政策法規，規避各種風險。（來源：經濟參考報） |
