中評社香港6月19日電／據英國《英中時報》報道，近日，英國《金融時報》援引知名房產經紀公司萊坊(Knight Frank)的調查，稱來自亞洲的購房者熱衷於將財富投入英國倫敦一手房市場，由此催動了倫敦地區新房交易的升溫。這其中，也不乏華人新富的身影。
當中國經濟的“騰飛”恰逢英國經濟的“萎靡不振”，而“高燒不退”的中國房價又遇上了英鎊的貶值、英國房市的走低，“置業英國”似乎正當其時。
在英華人小吉近日打開郵箱，看到華人房產協會發來的看房會通知。她在備忘錄上記下了時間和地點，這是她參加的第三個看房會了。
小吉目前在倫敦就讀服裝設計，儘管現在還是租房度日，但是她早已把目光從“租房中介”轉向“賣房中介”。從年初到現在，她參加看房會，也聯絡了許多要出售二套房的屋主，忙得不亦樂乎。“大部分同學還是租房，但是已經有人考慮買房投資了。”
高投資回報吸引華人
除了已經在英國居住多年的華人安家置業之外，許多來自中國內地的中小投資者也新近加入英國購房的行列。
EasyCity Ltd.的投資顧問James Song先生表示，目前國內主要有三個類型的投資者來英國買房。“一種是小本投資，客戶多來自北京、上海和廣州等國內一線城市。他們將手中的房產賣出以後，把所得再投到英國房屋市場。這樣的人一般購買10到15萬英鎊的房產。第二種是一些有實力的商人，他們因為子女在英國讀書，‘順便’買房投資，子女讀書期間可以住，留學結束以後交由房屋托管公司繼續賺租金。另外就是投資移民性質的，大規模投資房產，注册自己的房產中介。”
從事貿易的陳先生目前暫居英國，他在倫敦中心區金融城附近新近購買了一套兩室一廳的公寓，花費25萬英鎊左右。“金融城附近，這樣的小戶型很好租。我覺得在這裡買房沒有風險，租金高，收益率在6%到7%。”
陳先生表示產權的長期所有，以及租金和房價“比例合理”，讓他更願意把資金投到英國買房。“中國的房價現在太離譜，短期增值快，長遠來看風險很大。”
James Song先生分析，根據購房地段的不同，英國房屋的收益率也有很大差別。在倫敦地區，平均是20年可以收回投資成本。“在中國內地，房價高，租金低，收益只有千分之零點幾，投資者買房出租覺得很虧。”
“幾乎所有的亞洲投資者來倫敦買房都看中了這裡投資回報的穩定(Secure Return)，”萊坊房產經紀公司的居住研究主管Liam Bailey表示。“亞洲資本的增長，以及倫敦地區租金的上漲，讓倫敦中心的房屋很受歡迎。”
目前倫敦的房價儘管連續增長14各月，依然低於其頂峰時期32%。“倫敦的租房市場依然強勁，買房出租的投資者的房屋空置率很低，”Bailey說。
“一些亞洲國家的房屋市場發展不良，特別是來自中國的投資者，他們有很強的意願將錢投到他們認為安全的市場。”Bailey表示在過去的十二個月裡，中國有七個城市的房價增長超過50%，“中國人對投資本國市場很不放心。”
另外英國市場健全的房屋托管機制也是讓投資者“放心”的原因。“房屋托管公司為客戶提供的‘全包服務’(Full Management)一般收取月租金的12%-15%服務費。國內過來的投資者在這裡買房就不用擔心房屋的出租管理問題，我們也保證客戶每月能夠拿到85%左右的房租收益，”James Song介紹說。〈nextpage〉
教育市場推動房市？
“華人在英國買房一個很大的動因是孩子在英國留學，”James Song先生告訴記者。
與澳洲和加拿大兩國不同，華人和英國社會的親和性還是不強，而在澳洲和加拿大，華人躋身主流社會，購房又能為移民申請加分，因此在澳洲和加拿大，當地主要城市的房地產被華人投資者炒得很熱。
“英國目前還沒有熱炒房地產的現象。自從保守黨上台，華人買房的意願下降了很多，家庭為留學生購房的占了多數。”
“倫敦房子的租金很高，每個月五六百鎊就嘩嘩地沒了。”小吉告訴記者，她在買房上的預算是20萬英鎊左右，“父母很支持，家裡也能夠提供這樣一筆資金。”
她算了一筆賬，在英國讀書還剩兩年，畢業後申請PSW兩年，四年時間，如果租房，每個月以500鎊計算，要花24,000英鎊。
“買房20萬英鎊，如果一次付清，每月出租，一間屋子500鎊，一年收租金6,000鎊，扣掉物業費100-200鎊，加上東西損壞的維修費，四年下來，收入就是差不多23,000鎊。如果房價高，我再轉手賣出去，比如賣21萬，等於這四年我賺了三萬多英鎊，或者交給房屋托管公司。”
James Song先生表示：“一般來自富裕家庭的留學生客戶看上的都是50萬英鎊左右的住宅，他們花20多萬英鎊買一套房子，月租金收入大約是1000鎊，再用這1000鎊去租他們滿意的高檔公寓自己住。以房養房。”
他對記者表示，學生有自覺買房投資意識的還是少數。“我們的廣告主要針對家長，比如在溫州的一些房屋中介做，效果很好。家長的投資理財意識更強。”
萊坊公司在調查中指出，過去的十年，赴英國留學的海外學生數量上漲了175%，其中增長最快的國家是中國、印度以及巴基斯坦。“很難估計英國的教育產業到底為倫敦帶來多少投資。亞洲投資者很樂意為他們的子女買房，方便他們在留學期間的居住，學業結束後這套房子還能夠作為不動產長期持有，”Bailey表示。
投資者存在誤區
與華人投資者熱衷房產投資不同，許多倫敦當地居民雖然相信長期持有房產是一項不錯的投資，但是“靠買房來賺錢”這種觀念在英國社會仍然沒有得到各方認同。
海外投資者欲借“經濟危機”抄底樓市也並非易如反掌。在英國從購房伊始，海外買家就要在貸款利率上高於本地買家。例如，本地買家可以獲得3%的利率，而同樣額度的貸款，海外買家要支付的利率可能會達到5%到7%。此外貸款公司還對買家本人的身份做了諸多限定，如要求擁有公司或在某公司持股達到20%。
其他的限制還包括在繼承、轉手以及出租收益上比英國公民更為複雜的稅收問題。
“很多華人投資者喜歡用現金一次付清，”英國生活地產公司總裁Gary Kwok表示。“現金一次付清主要有兩個風險，第一是利率的浮動，第二是資本利得稅的變動(Capital Gain Tax, CGT)。實際上海外投資者也是能夠申請貸款的，雖然貸款政策上會有不同，但是錢多買房也會更靈活。”
“華人投資者，尤其是中國內地的投資者，在英國投資房產最大的問題還是中國政府對外匯的控制，投資者的資金流面臨很多限制。”
Gary表示絕大多數的投資者願意選擇傳統的“購房出租”(Buy-to-let)投資模式，“國內投資者對英國房屋市場的了解還不夠充分，投資存在一些誤區，比如一些客戶以為來英國就要買舊房子，以為一定要現金一次性付清。”
“英國土地資源有限，不像美國和澳洲，有充足的新房房源。市場上多數house都是二手，倫敦一年的新房量也不會超過一萬套，不可能照搬國內炒房的模式。”〈nextpage〉
華人投資方式漸趨多元
華人置業雖然仍以傳統的“買房出租”為主，但是一些新的投資模式也相繼浮出水面。
“炒樓花，就是在樓房還沒有開盤前，依據參考價格支付房產價格的10%，買家可以合法擁有房屋的所有權，等到樓房快要竣工的時候，再依據當時的市場價格賣出去。”
Gary認為這種投資方式屬於短線投資並獲得高回報的最好方式，“而且不用付資本利得稅。”聯合政府成立之後，新的施政大綱中就提到要將資本利得稅從18%提高到40%，引發投資者的恐慌。
“實際上炒樓花相當於把一塊錢變成20塊錢，利用法律的優惠，用很少的錢放大投資量，最後大量收回增值所得。”
“英國房屋市場近期最大的政策變動就是資本利得稅可能大幅提升，我認為投資者在這種情況下不必要急於拋售房產。另一種連環投資方式也是很好的選擇，即購買一套房產，比如2原價是20萬，幾年後這套房子升值到了30萬。這時候屋主可以向銀行申請Remorgage，即獲得與升值差價等值的貸款，用這個貸款再投資第二套房產，以此類推。”
他表示這種連環投資方式可以讓投資者同時擁有多套房屋，用貸款政策盤活房產，“這對投資者來說既可以規避資本利得稅提高的損失，又能夠擁有多套房產。這樣，投資人完全不用煩惱工作收入的問題，有這麼多房子，坐在家裡收租就好了。”
“英國是一個自由的資本市場，對海外的資金流不會做太多限制，華人來英國買房的總體投資環境還是很好的。” |
