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| 1月份，70個大中城市新建商品住宅環比上漲的城市個數為53個，占比為75.7%；二手住宅環比上漲的城市個數為51個，占比為72.9%。 |
國務院總理溫家寶2月20日主持召開國務院常務會議，提出堅決抑制投機投資性購房的“新國五條”政策。在“新國五條”中，中央表示將嚴格執行商品住房限購措施，擴大個人住房房產稅改革試點範圍。
業內人士認為，“新國五條”並未出台實質性的政策，相關配套措施，或要全國兩會結束之後才會頒布。“3月至5月可能是新政的窗口期。”易居房地產研究院副院長楊紅旭表示。
新政力度引爭議
自去年5月，一線城市樓市率先回暖，並在年底時上演了一輪火熱的行情。對於房企人士來說，在快速去庫存回籠資金的同時，擔心招致新一輪調控政策的出台，對於政策何時、以何種形式出台多有猜測，而政府也曾多次重申“手中仍有儲備政策”。
“新國五條”來了，但是業內人士對其力度卻產生了爭議。
社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立稱，“新國五條”是房地產調控史上最溫柔的政策，其在實質內容上並沒有新意，大多是對原有措施的重複和強調，可以簡單將其歸結為空話。
顯然，與之前 “二套房貸進一步收緊”的市場傳言相比，“新國五條”目前尚無實質性的操作政策。
中原地產市場研究部總監張大偉認為，2012年來的市場反彈與2011年之前市場的上漲並不一樣，更多的市場反彈出現在一二線城市。所以在“新國五條”中，並未出現最近市場預期的實質性措施，對市場的影響也更多體現在心理層面。
面對“溫柔”的新政，不少業內人士認為不會對市場趨勢產生很大影響，要出台有執行力的實質性政策還是需要等待“兩會”後的實施細則。
楊紅旭表示，之前傳言的調控方案是二套房貸款首付七成、貸款利率1.3倍，即便後續細則中沒有落實此條，但“新國五條”的綜合力度遠超單一的二套房貸緊縮。“新一屆政府不會中斷調控，部委與地方的細則會陸續出台。”
事實上，歷次調控之後，全國大多數城市的房價，尤其是一線城市的房價在經過短暫下跌之後，最終都出現報復性反彈，房企的銷售業績節節攀升，這使得業內外人士對調控難免產生疲勞感。因此，有業內人士認為，即使後續出台實質性的政策，執行的力度和效果也存疑。
一家北京房企的高層向記者表示：“今年有24個省份把GDP增速目標設定在兩位數以上，如此高速的經濟增長，沒有房地產的支持幾乎不可能實現。即使各地政府出台新一輪的實質性調控措施，執行力度究竟能有多大值得懷疑。”
某研究機構人士表示，限購多年之後，市場對新政早有預期，其政策效力正在逐漸減弱。地方政府2011年曾制定房價控制目標，但應對辦法較多。至於限購統一標準，有可能對一些二線城市打擦邊球的“放鬆限購”起到制約作用。
此前，一直傳言的二套房貸收緊並沒有出現在“新國五條”中，不過，楊紅旭認為基於“嚴格實施差別化住房政策”，二套房貸收緊“不是沒可能”。
住建部去年12月底表示，堅決抑制投機投資性住房需求，同時也將支持合理自住和改善性需求。而銀監會在2013年全國銀行業監管工作會議上也表示，將落實差別化房貸要求。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟指出，如果樓市出現過熱，政府可能會通過房貸政策進行調整。“從政策基調看，未來二套房‘降首付降利率’並保持‘微調’是趨勢。但如果樓市走熱，可能會通過提高二套房首付比例或提高利率的方法來調節。幅度和範圍大小將根據市場變化和政策情況進行靈活調整。”
首提“短期供求緊張”
“新國五條”強調，房價上漲過快的城市，省級政府應要求其及時採取限購等措施，應嚴格實施差別化住房信貸政策。
值得關注的是，在“新國五條”中，政府第一次在文件中指出，部分熱點城市供求緊張的格局在短期內難以根本改變。
復旦大學地產運營研究所所長蔡為民指出，政府在文件中從供求關係緊張的角度來解釋部分城市房價的上漲，這從一個側面反映出政府對熱點城市房價的上漲，存在一定的容忍度。
“但這個容忍是有限度的，超過政府認為的限度，中央一定會出手調控。”蔡為民說。
實際上，對很多地方政府來說，經濟轉型並非短期內能夠實現，對房地產和土地財政的依賴並非短期即可去除。
“去年房地產的紅五月以及年底房價的上漲，很大程度上是因為各地在政策執行的力度上有所放鬆。房價的緩步上升無疑對緩解地方財政緊張起到很大作用。所以當一些標誌性城市對樓市政策進行微調鬆綁後，各地自然會紛紛仿效。”同策房產研究總監張宏偉表示。
歷次調控證明，調控進行一兩年後，總是會出現供需關係失衡、供不應求的狀況，從而導致房價的上漲。
“房價上漲時地方政府往往會加大土地供應量，可是在樓市低迷期，政府的土地供應量又往往上不去。因為樓市低迷期土地賣不出好價格，地方財政會受影響。由於低迷期土地供應量會大幅減少，當樓市走出低谷開始回暖的時候，商品房市場的供求關係會顯得尤其緊張。”乘星行機構總經理李驍表示。
“北京房價近期之所以出現大幅上揚，與土地供應缺口有關。北京已經連續三年沒有完成既定的供地計劃，使得商品房供求關係失衡。”陳晟表示，除了要求各地制定房價目標，不排除未來中央將供地計劃完成的情況列入對官員的考核或問責體系中。
北京等城市自去年年底開始加大土地供應的力度，今年開年繼續大量推地，但這些土地形成樓盤供應最早也要到明年。
蔡為民表示，政府對房地產的調控，很像機場管理者對飛機流量的控制。
“如果要起飛的飛機太多，而機場跑道數量有限，就必須要對飛機進行流量控制。當所有人都認為房價要走高，一致看多樓市並導致房價快速上漲的時候，政府一定會出手。但管理者之所以進行流量控制，並不是不讓飛機起飛，而是要做到平穩有序。對房地產市場，政府想看到的是房地產平衡向上的發展，短期過熱會引來政府新的調控措施。”蔡為民說。（時間：2月23日 來源：華夏時報） |
