泡沫爭議
如果說香港樓市存在泡沫已確定無疑，那麼北京樓市的泡沫說則面臨諸多爭議。
張大偉認為，和香港一樣，北京樓市存在一定泡沫，「主要是房價與收入比差距實在太大」。從房價收入比、房價租售比這兩個判斷房地產價格是否合理的指標看，目前北京這兩個指標均明顯超過國際慣例。
「北京是執行限購最嚴厲的城市之一，房價仍然上漲，說明有大量的自住與改善性住房剛性需求存在。」上海易居房地產研究院研究員蘇豔認為，北京樓市是需求導向型的，有剛需支撐，且庫存處於歷史低點，並不存在泡沫一說。
證券分析師王德勇稱，北京與香港最大的區別在於，北京2008年以來人口膨脹非常厲害，住房需求旺盛，且買得起房的越來越多；而香港樓市缺乏當地人口支撐，「近20年人口增長很慢，本地需求實在有限」。更多是投機性需求，大陸甚至歐美投資者陸續進場推高了房價。他指出，香港這種情形很有風險，一旦預期發生反轉，房價大幅下跌成為必然。
北京有需求是否就意味著沒泡沫？
張大偉認為，需求和泡沫並不存在必然聯繫。購房更多時候是恐慌性需求，並非當下的需求，而是提前透支的需求。「雖然限購政策讓一部分投機客離場，但是不排除部分人將現房用作投資手段，仍有風險。」他說，「北京的區位優勢太吸引人，不斷有人接盤，玩擊鼓傳花的遊戲。越往後風險越大。」
範小衝對記者表示，住宅需求增加，市場泡沫減少或消失這種邏輯，隻在真正的市場經濟條件下適用。「房地產行業面臨的政治經濟環境是相對畸形的」，他指出，不合理的土地、稅收政策推高房價；公務員、央企職工能通過特殊渠道拿到福利房；北京的限購政策則限制了外地人買房的需求，阻礙了住宅的自然流轉，違背一般經濟規律。在這種環境下空談需求、供給與泡沫，行不通。
21世紀不動產市場總監桑雨楓認為，正如很多成熟的市場經濟理論和規律無法解釋中國的經濟現象一樣，泡沫論也無法準確解釋北京等城市的房價，為什麼這麼高，而且在嚴厲的調控政策下也一直在漲。正如人們呼喚經濟的深層次改革一樣，現有的房地產調控思路必須改變，要在尊重經濟規律的基礎上，重建整個房地產制度，否則永遠是盲人摸象。
（來源：21世紀經濟報道） |
