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掃描二維碼訪問中評網移動版 黃奇帆談樓市:樓市高杠杆將導致金融災難 掃描二維碼訪問中評社微信
http://www.CRNTT.com   2016-03-08 15:37:06


  中評社香港3月8日電/今年以來特別是春節之後,一線城市樓市持續火爆,價格瘋漲。對此,各界眾說紛紜。有人說是受到政策利好的刺激,有人則認為一線樓市仍然是稀缺資源,在人口持續流入的情況下出現上漲也正常。

  不過,對於短期內出現急速上漲的原因,目前已經越來越清晰。那就是資金的快速流入,特別是杠杆資金。簡單而言,就是首付貸這樣的金融產品在發揮作用,也就是說購房者不光是可以從銀行貸款按揭買房,現在首付也可以貸款,這樣買房的實際首付資金就會很低,甚至是零首付。對此,全國人大代表、重慶市市長黃奇帆日前指出,如果聽任當前一些地方的樓市高杠杆,將會是另一場金融災難。

  業內人士認為近期市場火爆是人造牛市

  今年以來,一線城市北上廣深樓市持續火爆,價格出現大幅度上漲。中國房地產業協會金融專業委員會副秘書長荊蘭竹表示,近期的市場火爆是人造的牛市,並不是尊重市場規律而形成的。其上漲的基礎並不牢靠,炒作噱頭較大。“這種背景下的發展是不可持續的,也不是長期的。”

  中原地產首席分析師張大偉也認為,近期杠杆在房地產交易的作用已經顯現,現階段短期內的暴漲便是加杠杆的結果。“雖然杠杆的運用並不會改變市場的趨勢,但其帶來的爆發性釋放,將大大縮短走勢變動的幅度,帶來例如原本需要半年的漲幅,也許1個月或幾天就會達到。”

  因此,張大偉認為,應警惕杠杆效應帶來的風險。一線城市應加強對資金運用的掌控,抑制投機購房行為。

  首付貸放大樓市的杠杆和風險

  什麼是杠杆?說白了就是以少量的資金入市,撬動房地產市場。加大杠杆的重要工具一方面是首付比例在下降,有些地方已經降到三成以下。二是首付本身也可以貸款,很多網絡金融平台已經推出首付貸這樣的金融產品,有了首付貸之後,只要很少的資金加貸款就能買房,甚至出現零首付的情況。

  類似的做法和去年股市中的場外配資比較類似。資金同樣是來自金融體系之外,同樣是以互聯網金融為平台,同樣是杠杆操作。股票配資業務曾經非常火爆,當自有資金無法滿足股市投資需求時,股民可以通過其他渠道獲得一定比例的有償資金,投放股市。股票配資的資金來源大多是銀行、券商體系以外的民間配資公司或者P2P公司,資金成本相對比“融資融券”要高。

  在這一點上,首付貸的資金來源與之類似,首付貸的資金或者來自於地產商、地產中介(之前鏈家地產的問題有一部分就是如此),或者來自於P2P平台、小貸公司,這些資金同樣來自於銀行體系以外,成本也高於銀行渠道。

  去年的股票場外配資比例不一,民間公司有的可以配到1:4或者1:5的比例,比較瘋狂的也有配到1:8或者更高,但這樣的平台畢竟比較少。按照1:5的操作,投資人資金10萬元,配資公司可以提供50萬元資金,即用10萬元資金撬動了50萬元的資金。

  首付貸對外放款額度不一,但大部分的放款金額都在首付款的30%~50%之間。以100萬元住房為例,如果按照不限購城市首付兩成計算,借款人一般最多可以借到10萬元,而用戶自己的首付需要10萬元,那麼,提供貸款的企業和借款人所處的資金比例是1:1。

  值得注意的是,首付貸的借款對象付完首付後,還會辦理銀行的按揭貸款,同樣以前面的操作為例,用戶可以用10萬元的資金撬動100萬元的資產,杠杆放到了10倍。而按照目前的房貸按揭的銀行規定,杠杆最高只能是5倍。

  黃奇帆稱放任加杠杆將會是災難

  對於這樣的做法,在兩會重慶團討論時,全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出,如果聽任當前一些地方的房市高杠杆,將會是另一場金融災難。

  由於房市體量更大,牽涉面更廣,加上房貸遊戲規則、風險識別和監管上的不足,對國民經濟和廣大人民群眾造成的危害會更大,尤其是銀行的壞賬風險。

  黃奇帆說,當前我們國家去杠杆,包括去政府債務、包括去工商企業債務,還包括金融系統內部的各種杠杆,尤其要注意金融創新的杠杆和理財產品為了牟利而加的杠杆,特別要注意一些融資項目跨界叠加形成的高杠杆。

  黃奇帆舉例說,比如最近房地產交易中有一些房產商——也有些房地產買賣中的中介公司,他們給購房者提供首付支持。一些銀行的購房貸款首付已經從原來的40%降到30%,現在有些已經降到20%,如果房產商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付,實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國次貸危機的源頭就是零首付,房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠杆造成的3000點到5000點的後果是一樣的。

  他指出,要更注重去杠杆降風險,絕不能用加杠杆的辦法來促銷售、去庫存。“如果用加杠杆的方式去庫存,跟中央精神是背道而馳的,會給經濟帶來巨大風險。”黃奇帆強調。

  監管部門應出台針對性的措施

  事實上,監管部門已經關注到這一問題。有銀行內部人士透露,央行在2月有過相關窗口指導,要求銀行對住房貸款申請嚴格審查,做好房屋貸款的風險管理,防止類似去年股市加杠杆的情況重演,但沒有具體文件出台。

  另外,也有分析人士認為,相比股票,房地產市場的波動相對較小一些。另一方面,首付貸針對人群的投資和投機色彩要比股市弱很多。而且,對於不同地方應該出台不同的政策。住建部長陳政高已經表示,一線城市要繼續實施限購等措施,抑制房價過快上漲。但對於二三線城市,甚至是四線城市,房地產市場面臨著巨大的庫存壓力。在這些地方也應該採取針對性的政策,精准調控,不能搞一刀切。今年的政府工作報告中,針對房產調控提出因城施策,說的也是這個。而對於使用了高杠杆的投資客來說,現在是需要防範風險的時候,不要以為樓市真的是只漲不跌,只要是投資品,就必然有漲有跌。

  來源:央視新聞

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