中評社北京1月24日電／進入2017年，房地產能否延續2016年的火爆備受關注。針對中國房地產市場走勢，中泰證券首席經濟學家李迅雷今年以來兩度撰文“理性唱空”樓市，認為每過一年離熊市就近一年，今年的房價很難上漲。
1月22日，李迅雷在其微信公眾號上發表《六個維度看未來房價》一文指出，從長期看，由於人口老齡化，房地產開發投資的增速仍會不斷下降，房地產從長期看並不樂觀。從中期看，不排除房價有反彈的可能。但從短期看，全國總體房價應該有所回落或最多走平。
李迅雷從六個變量分析房價，認為人口是影響房價最重要的因素。從人口老齡化角度看，中國未來的房價肯定是不樂觀的，因為老齡化意味著房地產總需求長期回落，也就是說，每過一年，離房地產的熊市就會近一年。中國人口基數龐大，不像美國可以通過移民來緩解老齡化問題。因此，人口流向和老齡化決定了今後中國這一輪房地產上 升周期中，不再有普漲行情，只存在與大城市化相關的結構性行情，但趨勢並不樂觀。
貨幣膨脹是導致高房價的主要因素。從2012年開始，一線城市的房價開始大幅上漲，但人口增長快的只是深圳，上海和北京的人口增速大幅放緩，2015年上海人口還出現了負增長。因此，此輪一線城市的房價上漲與人口因素關係不大，卻與M2 和存款增速高增長相關。由於2014年底政府放鬆了對金融機構同業存款的監管，允許同業存款轉為一般存款，導致作為區域金融中心的北上深存款增速出現了爆炸式增長，從而帶動了住房貸款的大幅增加。
居民收入結構對房價的影響不容忽視。大家經常喜歡用房價收入比或房價租金比證明中國房價過高，但普遍忽視了居民可支配收入比低估的問題。根據國家統計局公布的2014年居民可支配收入的抽樣調查數據推算，2014年城鎮居民的可支配收入總額為21.61萬億，農村居民可支配收入為6.49萬億，加總之後為28.1萬億；同時，國家統計局又公布了“2014年住戶部門實物交易資金來源＿可支配總收入”為39.11萬億，則住戶部門可支配總收入超過居民部門可支配總收入11萬億。由於居民可支配收入比低估，居民收入結構中的貧富差距可能比公開的數據更大，因此，在居民的資產配置方面，財富一定會向少數人集中，富裕階層擁有的房產數量或許超出大家預期。少數人擁有大量住房，使得一二線城市的社會房源更加緊張，這又導致住房供不應求，房價居高不下。
產業結構變化致各地房價分化。總體看，始於2015年的房價上漲，就是一個結構性的房地產牛市，除了長三角和珠三角這兩大地區房價漲幅較大外，其他兩個地區是京津冀與中部的武漢、鄭州、長沙等城市集群。這四大區域板塊也是為中國GDP貢獻份額最多的前四大地區，同時也是 發展經濟前景較好的地區。房價不僅反映供求關係，同時也反映了購房者對房屋所在地的經濟發展前景和公共服務提升的預期，就像買股票就是買未來一樣，房價也是未來社會經濟環境與福利的貼現值。
外部因素對國內房價構成負面影響。由於國內貨幣的超發導致資產荒，資產荒又使得國內資產估值水平偏高，於是國內的企業、機構投資者和居民通過各種途徑增加海外投資的規模。2015年中國成為規模僅次於美國的境外直接投資最多的國家，這其實也是貨幣超發後外溢的表現。
政策對當前房價的影響最明顯。數據表明，政策變化對房價短期的影響最明顯。如不少人認為央行調整基準利率對房價會帶來影響，從邏輯上是可以這樣解釋，但通過相關性分析，並不支持該結論。研究發現，房地產政策對房價的影響十分明顯，如下圖：如果考察“金融機構貸款加權利率”，計算“個人住房貸款”與“一般貸款”之間的相對水平，可以完美解釋房價的每一次拐點（2008年末才開始有數據）的出現都與政策出台有關——這正是房價對政策導向的充分反應：“利率相對水平”提升背後反映了政策的收緊，表明房貸利率打折幅度縮減，二套不予支持、外地戶籍限購等一攬子調控政策開始升級。
1月14日，李迅雷在題為《2017年匯率、利率、通脹與資產價格怎麼看》的文章中，圍繞2017年中國樓市如何走分析指出，今年房價會較為平穩或者略有下跌，因為各地都把控制房地產價格的上漲作為一個非常重要的目標，至少在“十九大”之前會嚴格控制房價上漲，也相信房價在“十九大”之前不會下跌。
李迅雷表示，從長期來看，對房價並不樂觀。針對原因，李迅雷說，第一，房地產開發投資增速的回落，估計2017年為負增長。去年一二線城市房地產的火爆是因為居民購房加杠杆，而由於基數過高，估計今年會負增長；第二，中央經濟工作會議對房價提出了嚴厲的批評，提出“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’”的定位。今年房價會較為平穩或者略有下跌，因為各地都把控制房地產價格的上漲作為一個非常重要的目標，至少在“十九大”之前會嚴格控制房價上漲。也相信房價在“十九大”之前不會下跌，會處於穩中求進的總基調格局中。
（來源：中國經濟網） |
