從金融的角度來說，大大小小的房地產企業，大部分的資金來源都是銀行信貸，銀行的利潤，很大一部分來自於地產企業的貸款。同時，圍繞房地產行業的各種產業投資基金、信托產品等，都在圍繞這個產業鏈滋潤地活著。儘管房地產行業的調控這麼多年來一陣緊過一陣，但大部分陷入了“空調”的怪圈。主要的原因，無非是兩點：一是地方政府斷不了土地財政這口奶；二是房地產行業也不能急速下滑，否則影響到經濟的增長和銀行信貸的質量。
從人口結構來說，隨著人口增速下滑，居民對房地產居住的需求會下降，房地產的投資和投機屬性越強，對經濟穩定增長潛在的殺傷力就越強。部分三四線城市新樓盤空置率居高不下，一旦房地產的泡沫破滅，後果堪憂。
地產行業進入白銀時代
但中國經濟的增長，不可能永遠主要依賴固定資產投資，否則，我們就在固定資產投資驅動經濟增長這條老路上越走越遠，而且固定資產投資對經濟拉動的邊際效應越來越弱，最後一定是經濟增長的效率越來越低。當經濟轉型升級到了刻不容緩的時候，一定是房地產占國民經濟比重越來越小的時候。當政府調整經濟結構的決心越來越強大，經濟發展的內在驅動力到了可以擺脫固定資產投資為主要驅動力的時候，就是房地產變天的時候到了。
眼下，中國經濟的增長雖然還是離不開房地產這個行業，但互聯網、高端製造業、消費電子等新興行業對經濟增長的作用越來越彰顯，商業嗅覺敏感，善於揣摩政府意圖的地產商們，一定會順勢而為，這就是李嘉誠、王健林、潘石屹等地產大佬甩賣旗下地產物業的重要原因。
從地產融資來看，監管單位已切斷地產商主要融資來源，上海證交所提高地產商發債的門檻後，地產商就沒有在上海證交所發債。2018年，地產行業還有279億美元的債券到期，資金緊張由此可見一斑。一些負債率較高的地產企業提前甩賣旗下資產，也是為了應付即將到來的兌付危機。
可以斷言，中國房地產行業的高暴利時代已經過去了，房地產從黃金時代正式進入到白銀時代，從過去搶著拿地到目前企業之間股權兼並、資產重組，房地產行業進入到存量運營的時代。行業的集中度會不斷提升，投資者買了房坐等升值的時代，可能真的一去不複返了。
從整體上來說，傳統的房地產行業可能正在山頂，但這是否意味著房地產行業就沒有機會了呢？顯然不是！房地產行業的集中度會越來越高，即便到了今天，中國房地產行業的集中度相比美國等發達國家，還是比較低的，未來巨頭型房地產企業的利潤會越來越高，大量中小房地產企業會被收購兼並或者直接倒閉，那些不斷做大做強的地產企業，投資機會還是不錯的。以股票市場為例，隨著行業集中度的提升，少數巨人型地產企業的投資機會不容小覷。與此同時，不少傳統的房地產企業會謀求轉型升級，比如房地產產業與文化、旅遊、休閑、養老等行業的融合，也會衍生出不少投資機會。而且，在互聯網時代，隨著人工智能、大數據、與計算等新興行業的發展，房地產的“分享”功能也許會超過“使用”功能，共享地產會不會成為一種新的業態？也未可知。
對於房地產行業來說，一個舊的時代漸行漸遠，一個新的時代，即將到來。
（來源：證券時報） |
