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| 京東房地產業務負責人曾伏虎介紹京東房地產業務。圖片來源：受訪者提供 |
儘管京東此次上線的是新房業務，但實際上，它希望介入的是全部的房地產品類，包括一手房、二手房、商業地產、特色小鎮、租賃市場等。曾伏虎知道，在“房住不炒、租購並舉”的大政策背景下，新房市場規模雖然仍處於高位，但市場的未來已經很清晰——包括租賃、商業和創新三個方面，這些背後都需要強運營支持。京東希望給地產行業的運營賦能。
例如提供更完整的管理系統，長久以來，商品房開發佔據了整個行業的主流，並且大多數時期處於賣方市場，開發商甚至只需要在售樓處安置一個單機版的銷售系統。但現在，商業地產和長租公寓逐漸發展，這些業態需要一套完整的管理系統。
例如智能化解決方案，人們逛商場，不再滿足於購物，更多的是體驗型消費，而好的體驗需要強技術支撐。最為重要的是，在零售市場，商業地產是線下場景，而京東則是最頻繁的線上場景之一，無可爭議的是，線上和線下誰也取代不了誰，必將走向融合。
根據曾伏虎的介紹，京東還可以為商業、產業、旅遊、養老和海外等地產業態，提供反向定制服務。京東的目標當然是打造爆款產品，當然這是後話，目前以上地產業態尚未在京東上線。
京東的能力
首期上線的京東房產頻道已經有82家開發商和35家服務商入駐，涉及2027個項目，覆蓋超過20個城市。
很多知名開發商都派人參加了這次發布會，其中碧桂園、藍光集團等已經與京東達成了戰略合作，其他的則抱著感興趣的態度，沒人會懷疑京東在導流方面的能力。房地產是個低頻生意，開發商最頭疼的就是客戶在哪裡，唯一肯定的是，大購房人大多數是京東的客戶。截至6月末，京東商城的用戶數為2.6億個，這個數字仍在快速增長之中。
另外，眾所周知，京東的大股東是騰訊，2年前，雙方推出了京騰計劃，京東獲得了騰訊的流量入口，此後這個計劃被延展為京X計劃，為京東引流的平台增加了今日頭條、百度、奇虎360等。按照京東的估算，這些合作夥伴可以到達100%的互聯網用戶。
一直以來，在地產項目中，營銷費用的佔比很高，知名開發商才可以實現1.5%、2.5%水平，很多小開發商甚至需要投入7～8個百分點。這意味著，一個百億規模項目，僅營銷費用就要七、八個億，其中相當一部分花在了篩選客戶的過程中。但凡開發商的靶心能准一環，便可節約大量成本。
由於京東掌握了用戶多個維度的數據，例如家庭地址、工作單位、購買記錄，甚至是年齡、婚姻狀況和有無生育，具有精准到達潛在購房人的能力。京東唯一需要思考的問題是，如何把握精准投放的分寸，不過分干擾用戶，不洩露用戶數據。
雖然總價不菲，但房屋終究是一種貨品。辛利軍認為，京東最重要的能力是——實現人和貨更有效率的匹配。據其介紹，京東目前管理著超過500萬個SKU，而沃爾瑪的SKU數為15萬個，但兩者的存貨周轉率相同。
當然，作為一個互聯網零售企業，京東比開發商的科技含量高很多。它還有很多可以輸出的東西，例如在線上線下一體化方面的經驗，一些好用的技術和軟件，運營會員的能力等，甚至包括它成熟的支付系統，以及金融服務業務。
京東說，我不是來分蛋糕的
曾伏虎給京東房產設定了一個目標，5年內做到流量和線上交易量雙料第一。前者不難實現，真正難的是線上交易。
雖然房地產電商的概念由來已久，但實際上是一個偽命題。房地產交易具有長周期、大金額、強監管屬性，首付款一般都得打到建委的資金監管賬戶上。因此，要實現房地產的線上交易，首先要打通政府環節。正是由於這個難題，此前的房地產電商實際上售賣的只是優惠券，例如3萬抵十萬，本質上是廣告，順便起到收誠意金鎖客的作用。這種商業模式常常孽生各種違規操作，自2014年開始，一二線城市相繼叫停了房地產電商。
那麼，京東還如何實現線上交易，像賣3C產品那樣賣房子呢？曾伏虎認為，京東具有金融服務的能力，在政策允許的框架內，京東可以運用這方面能力。
10月20日，北京市住建委網站發布“北京住房租賃監管平台技術合作項目的比選結果公告”，公告顯示：京東全資子公司中標，很多人認為這是一張通往住房租賃市場的入場券。但據記者了解，此項標的其實是個政府項目，京東作為中標方，為北京住房租賃監管平台提供大數據、身份認證等方面的技術支持。
辛利軍一直強調，京東進入地產市場，不是分蛋糕的，而是幫大家把蛋糕做大的。不過，地產圈內有個公認的結論，目前一手房年交易規模在10萬億左右，10萬億將是市場的頂部。這意味著，新房市場的蛋糕已經確定尺寸了。如果京東希望做一個大蛋糕，則需要在其他業態上尋找機會。
發布會上，碧桂園營銷6區大區營銷總經理莫遲宣布了一個計劃——京碧輝煌，即其主管的南方四省將參加京東的雙十一。不過根據莫遲介紹，目前確定的優惠方案為，活動期間，在京東商城碧桂園店完成下單，可獲得iPhone X等值立減優惠。
你會動心嗎？
來源：中國企業家 |
