四是社會危害大。記者發現，此類事件被波及的租客往往是還沒有進入社會的學生，或者是剛進入社會的職場新人，社會經驗不足，抵禦風險能力弱。房東也是受害者，因收不到租金而強制收房，造成不少社會矛盾。
劉璐認為，如果在市場拓展階段，這些企業的賬上並沒有資本用來“燒錢”以獲得客群的話，那這就是明顯的“龐氏騙局”，而且此類事件比P2P事件危害更大，因為被騙的人群都是剛需，一旦企業跑路，租客們不僅無法退款，還無房可住。蛋殼公寓副總裁林甦表示，這些事件擾亂了正常市場秩序，給住房租賃行業發展蒙上一層陰影，造成劣幣驅逐良幣的惡性競爭。
“資金池”問題亟待監管
多位業內人士呼籲，應盡快完善監管制度，縮小預收租金“資金池”，加大對高進低出、長收短付、違規改建、發布虛假房源等行為的打擊力度，保障租客和房東的合法權益，也為規範經營的企業營造良好發展生態。
首先，加快立法程序，完善監管制度。9月7日開始，住建部就《住房租賃條例（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見。其中一條明確，住房租賃企業存在“長收短付”“高進低出”等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄。直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金等納入監管。
劉翔建議，盡快出台相關實施細則、地方性條例、監管措施細則等一系列配套規定，促進條例落地。劉璐認為，對長租公寓這一新興行業，在允許企業創新探索的同時，市場監管、住建、金融等部門應建立聯合監管常態化機制，對此類企業在註冊之初即納入監管範圍，督促其備案及合規經營。
其次，加強金融監管，縮小預收租金“資金池”。目前，南京、杭州、西安等城市出台了長租公寓專用賬戶監管辦法，杭州還凍結企業部分資金作為風險防控金。
劉翔認為，長租公寓行業利潤率低，正常經營的企業，基本上要達到90%至93%的房屋出租率，企業才有可能盈利，而疫情以後，大部分企業出租率達不到這一標準，發展舉步維艱。與此形成強烈對比的是，“高進低出”式租賃企業卻採用預收一年甚至兩年租金的手段，在短期內積累了一個巨大的“資金池”。
“繳納高額風險防控金可能會讓本已微利的合規經營企業更加艱難，且對‘高進低出’企業約束有限。為支持行業健康發展，更有效的辦法是減少預收租金，盡可能降低‘資金池’規模，同時設立專項賬戶進行監管。”劉翔呼籲。
9月11日，成都市發布租賃資金監管新規，要求住房租賃企業開立全市唯一的資金監管賬戶，對於支付租金周期超過三個月的，應將收取的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金存入監管賬戶。
再次，回歸服務業屬性，加強行業自律。劉璐認為，長租公寓屬於重要民生領域，應防止行業過度金融化，引導企業降低杠杆。
劉翔呼籲行業回歸並做強服務業屬性，比如，用類似發展信托制物業的思路，鼓勵租賃企業向業主提供涵蓋租前、租中、租後全鏈條環節的信托制托管服務，讓業主和租客之間合同直簽、房租直付，從根源上杜絕騙錢跑路、經營不善、哄抬租金。
林甦建議全行業加強監督，及時向行業協會和主管部門舉報，不斷擠壓此類企業的生存空間，對可能涉嫌違法犯罪的行為形成有力震懾，營造有利於行業健康穩定的發展氛圍。
最後，加大風險警示，發動社會監督。陳軍建議，通過多種宣傳渠道，讓房東和房客深刻認識到參與這種租賃方式的風險，警惕不正常價格租金的誘惑。黃卉建議，各城市建立糾紛處理和舉報公示制度，暢通投訴舉報渠道，發動公眾力量參與監督，同時充分發揮小區物業的作用，對行業亂象進行有力監督舉報。 |
