美國住房市場的疲軟，已經成功引起了美聯儲的注意。
The Economic Outlook Group in Princeton， N.J. 的全球首席經濟學家Bernard Baumohl近日撰文指出，在市場歡呼地產行業重整旗鼓之前，應放緩腳步來更清晰看待美國經濟前景，有九大理由支持美國樓市將迎來“完美風暴”。他預測30年住房抵押貸款利率可能出現反轉，並於明年下半年達到6%。
Baumohl解釋稱，房地產產業包含了眾多重要部門——銀行、製造業、商品、國際貿易、交通，當然還有消費支出。沒有比住房市場更能反映美國經濟健康狀況的指標。所以，美聯儲在制定貨幣政策過程中一直密切關注住房市場趨勢，這一點也不奇怪。
Baumohl指出，這一擔憂背後有一個簡單的道理：沒有一個強勁的住房市場，美國經濟就無法保持良好的增長。而今年以來，美國住房市場沒有絲毫強勁的跡象。
住房市場在2019年開局不利。從數據方面來看，本月早些時候，美國公布的1月新屋銷售數據不佳，同比減少4.1%；另一方面，2月成屋銷售則環比增加了11.8%，顯然優於調查預期的增加5%。（儘管有如此反彈，同比仍下降了1.8%。）
Baumohl表示，在市場歡呼地產行業重整旗鼓之前，有必要暫緩腳步來更加清醒地看待美國經濟前景，他相信美國地產行業即將迎來一個“完美風暴”。Baumohl的分析主要從需求、供給兩方面展開，他分析了九大理由來支撐這一觀點。
需求：購房者數量和能力面臨挑戰
從需求端看，嬰兒潮一代人正在退休，而新生購房主力的購買意願不強，加之購房稅後支出增加、銀行放款謹慎、抵押貸款利率未來有望抬升等因素，Baumohl認為，美國住房市場的需求整體疲弱。
1.美國家庭單元增長持續低於每年120萬的這一長期趨勢。這由幾方面因素導致：第一，美國出生率今年持續下降，當前正處於30年來最低點。2017年出生人口數（最新數據）下滑至385萬，自1987年以來最低。第二，白宮對美國入境移民 採取的新的限制措施。獲得綠卡的入境移民人數在2017年同比下降了5%。政府目標是要將法定移民人數砍半。這裡需要關注的是，入境移民對整個國家人口增長的貢獻超過50%。限制移民入境美國，即潛在地減少了另一個重要的房屋購買需求。
2.千禧一代是推動下一波美國房地產市場購買的主力，嬰兒潮一代正以每天1萬人的速度在退休。但千禧一代目前負債累累，他們背負著創紀錄的1.6萬億大學貸款。學生貸款的“嚴重拖欠”（至少逾期或違約90天）在2018年最後一季度達到創紀錄的1660億美元。千禧一代同時對未來的社保和醫療體制的償付能力持懷疑態度，他們感受到更大的壓力要為退休後生活儲備更多的錢，而非將收入用來做首付購買一個房子或公寓。大蕭條（2008－2009）對千禧一代的心理影響就更難衡量了。他們目睹了很多親人朋友流離失所或者宣布破產，並親眼見證著經濟急速下滑刺破了長期以來房地產價值永不倒的信條。
3.2017年稅法增加了購房者的稅後支出，特別是對於那些面臨較高州稅和地方稅的居民。潛在房屋購買者會重新計算後買房成本，與租房的租金進行權衡。
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