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任志強：房地產調控已誤入歧途

http://www.CRNTT.com   2011-03-07 13:48:03

原因大約在於任何的市場競爭中都必然會有一部分失敗者，一部分剛剛參與競爭的弱勢者，一部分正在努力攀登的中途者，他們缺少了保障與過渡。 　　人們的消費和收入成正比，都會有一個隨著年齡、知識、技術、經驗的增長而逐步發展的過程。當收入提高時，消費的能力也逐步提高，這樣就形成了一個梯次消費的台階，如住房會先租後買、先舊後新、先小後大梯次升級。這樣就要求市場發展的過程提供這種梯次消費的產品、環境，讓梯次消費成為可能的現實。 　　但中國不是一個從開始就是市場經濟的國家，中國有五十年計劃經濟住房實物分配制度的歷史，而房改一刀切的將全部住房房改並貨幣化分配之後出現了一個嚴重的斷層，即原有租賃的住房全部變成了私有住房（全國不能房改的公房租賃僅剩不到7%，而通常這個梯次消費的台階要有20—30%的租賃住房），私有住房中用於出租的比例僅占2—3%，並不能有效的形成租賃市場。同時二手房交易市場形成的速度緩慢、稅費極高且許多房改房無法進入市場交易。這樣就將所有的壓力和出口都集中於僅有全部城鎮家庭戶數2—3%的商品房身上，而每年1000萬戶的新增家庭面對500多萬套的商品房的戰爭又怎麼能讓梯次消費的台階有效發揮作用呢？ 　　當我們提出要在市場經濟中加強政府的保障功能並建立住房保障體系時，政府認為應用購買型的經濟適用住房和小戶型的普通商品房來代替，把政府應承擔的責任推給市場。當我們提出應“居者有其所”而非“居者有其屋”時，政府仍將注意力關注於“兩限房”“經濟適用住房”上，非得讓所有人都必須購買並擁有住房財富，從而讓所有的羊群都擠到一條獨木橋上。於是本來是一場以解決居住條件改善為主的改革變成了一場以擁有家庭住房財富為主的爭奪戰，房價成為了住房制度改革的攔路虎。 　　住房制度改革到底是改善居住條件讓居者有其所，還是為增加家庭財富讓居者有其屋，這不僅是個目標也是個路徑的問題。 　　從全球情況看，沒有任何一個國家可以實現全民的住房財富擁有的目標，即使是世界上經濟最發達的美國和德國也無能力實現這種夢想，但許多國家都分別用商品市場、租賃市場和政府保障的不同方式較好的解決了公民在居住權利問題。而中國卻在試圖用擁有家庭財富的方式滿足所有家庭的住房欲望。 　　從經濟適用住房從可租可售到只租不售，從經濟適用住房減免地價、稅費的購買到兩限房的出台；從普通商品房的定標減交易契稅到70%90平方米，數年的調控都旨在用購買的方式讓低收入家庭擁有私有住房財富。直到房價在無數次的調控中仍持續上漲，政府才充分認識到這一政策導向的錯誤，才最終將政府報告中的“居者有其屋”改為了“居者有其所”並提出了“買不起的先租”，開始實行了租賃性住房的鼓勵性建設政策，開始大規模的建設租賃性住房的市場。

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