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房價順應經濟轉軌必然也必須調整

http://www.CRNTT.com   2014-06-22 08:28:04

2.房價已經處於高位 　　一是相對收入房價偏高。由於近十年來房地產價格的快速上漲，當前房價收入比快速提高而達到相對高位，按人均居住面積的房屋總價與人均收入相比，絕大多數城市遠遠超過10，甚至不少城市已經超過20，即使考慮到中國居民的福利收入，房價收入比也至少在10以上，購房透支了居民若幹年的支付能力，被戲稱為“把市場玩死了”。 　　二是絕對房價堪比國際大都市。北京、上海等一線城市的房價已經接近或達到香港、東京乃至倫敦、紐約的水平，長期看中國大都市的房價不可能長期高於國際大都市的水平。 　　三是房價租金比偏高。在快速城鎮化階段，房價租金比一定程度的偏高是可以理解和解釋，這是建立在未來兩者逐步趨近，終值將會相同的基礎上的。目前看，中國房價月租金比基本已經超過500，折合租金年收益率為2.4%，在某些城市租金年收益率僅為1%左右，相當於房價月租金比為1000以上。並且房價租金比偏高已經持續了很長時間，在相對房價和絕對房價均處於高位時，房價調整將成為一種趨勢。 　　3.供求關係逐步逆轉 　　根據統計局公布數據，1999-2013年全國住宅竣工面積為224億平方米。全國住宅竣工面積包括農村住宅竣工和城鎮住宅竣工兩部分，國家統計局沒有給出城鎮和鄉村住宅構成，但是可以根據城鎮住宅投資占全社會住宅投資的比重推算，城鎮住宅竣工面積至少在180億平方米以上。按常住城鎮人口計算人均住宅建築面積24.7平方米，按戶籍人口計算約為36平方米，僅城鎮新建住宅面積就已經超出全國城鎮人均住宅面積。 　　由此可見，中國城鎮人均住房面積的城鎮人口口徑是按常住人口計算的，根據國家統計局《2013年農民工調查報告》數據，絕大多數農民工特別是建築工人通常住在簡易的工棚里，而且報道城市低收入特別是年輕群體“群租”的情況也較多，這說明這些人群是沒有城鎮住房的。這說明中國城鎮住房存在結構性過剩，進而也可以判斷中國住房產權分布狀況是極不平均的，部分人群擁有的住房或面積遠遠超過了平均狀況。可以得出結論，在投資需求被限制的情況下，未來的購房需求主要集中在常住城鎮的較低收入群體，他們的購買能力不能支撐這樣高的房價水平。 　　4.城鎮化由規模擴張向質量提升轉變 　　前10年，中國城鎮化速度平均為1.35%，在中國歷史上這樣城鎮化速度和跨度空前絕後，遠遠高於發達經濟體曾經的城鎮化速度。快速城鎮化能夠降低房地產的資本化率，在租金一定的情況下抬高房價水平。部分學者估算中國已經達到70-75%的工業化率，2014年以後中國即將進入後工業化階段，工業化帶動城鎮化的動力已經不複存在。 　　同時，中國就業人口增速從2005年開始快速放緩，近年來幾乎保持零增長水平，可以判斷中國城鎮化由規模擴張向質量提升轉變是必然趨勢。今後的城鎮化主要從兩部分人口市民化入手，一部分是非戶籍常住人口，主要是農民工及其家屬的市民化問題；另一部分是新增城鎮居民的市民化問題。 　　2013年中國城鎮非戶籍常住人口接近3億人。農民工中在城鎮購房的人數占比僅為0.6%，在城市獨自租賃居住的占比為13.5%，合租居住的為19.7%，合計33.8%。其他農民工基本居住在單位集體宿舍、單位工棚和經營場所。這就是說明這部分人口市民化的保障居住需求十分巨大，按一半家庭需要保障住房計算，至少需要1.3億套保障住房。 　　如果10年消化這部分人口的住房保障，每年需要1300萬套。扣除城鎮自然增長人口，新增城鎮人口按80%需要住房需求計算，每年至少需要600萬套住房，其中很大一部分需要保障居住。城鎮化方式轉變必然帶來住房需求結構的調整，這種調整有利於房價的合理回歸。

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