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謹防房地產調控再次陷入“空調”

http://www.CRNTT.com   2012-12-10 08:42:45

調控新思路 　　文章認為，首先，要從宏觀層面扭轉“綁架思維”，要改變中國經濟依靠投資拉動和外需拉動的增長邏輯，需要及時啟動內需，加大新興產業的投資力度，誠心誠意地吸引民間資本進入壟斷領域，放開各大領域的牌照管制，打破壟斷和特許經營的局面，平等對待國有資本和民營資本，減少“鐵公基”和房地產方面的投資，減少對房地產的過度依賴。 　　如果繼續把經濟增速寄托在房地產上，則房價上漲的預期很難調下來，如果房價預期上漲，房地產行業有高利潤存在，則很多企業會將資金投入房地產來賺取快錢，從而會影響實體經濟的產業結構轉型。 　　其次，要嚴格、透明地管理土地出讓金的收支，引入第三方審計機構介入，做一本明明白白的土地收支賬目，並向外公布和披露。 　　曾從公開的統計數據中將2001年至2011年上半年的全國土地出讓金進行了加總，結果是101196億元。但這10萬億元究竟用於何處卻是一筆糊塗賬，國家出台的一系列政策文件規定要將不低於10%的土地出讓淨收益用於保障性安居工程建設等，可實際這些土地出讓金並未用在這些指定的用途上，而是轉化成地方政府的財政來源，而且土地出讓金占地方財政收入的比例在不斷提高，從2001年的16.6%提升到2010年的76.6%。 　　於是，土地財政成了目前大部分地方政府的依賴，為了滿足地方政府的花銷，賣地行為就自然變本加厲。 　　因此，透明管理和做一本公開的賬目非常必要，否則徵地補償提高得再多也未必能讓失地農民獲益，反而高價賣地會更加瘋狂。 　　第三，必須要打破土地財政格局，房地產調控要從調控土地價格開始。 　　如果不改變土地財政的格局，地方政府繼續高價賣地，讓地方政府自行調控房價必然會淪為“空調”。 　　但要改變土地財政格局可不是一件容易的事情，在“分稅制”後，中央與地方在財權與事權的劃分上出現了不匹配，加上地方政府對土地出讓金的管理比較“模糊”，用於保障房項目、安居工程項目等資金嚴重不足，土地出讓金在某種程度上充當著地方政府的“第二財政”或“私房錢”，如果這種格局不進行及時調整，則很難從根本上去解決土地財政的格局。 　　因此，要從根子上解決這種矛盾就得進行深層次的財稅體制改革，改變中央與地方政府之間的稅收分配比例和分配方式，同時地方政府要精兵簡政，減少三公消費，讓財政收支透明化。 　　建議將土地出讓的程序和出讓金賬戶從地方政府剝離出來，建一個全國性的土地公開交易平台，將土地轉讓信息公開，接受各方監督，然後將收來的土地出讓金放入中央財政專設的省級土地出讓金賬戶，由中央財政暫作保管，然後根據地方政府申請的保障房項目、安居工程項目和符合土地出讓金使用的項目再專款專用。 　　這樣既可以保證“取之於民用之於民”，可以起到對土地出讓金收支的監督作用，也可以避免地方政府淪為“經濟人”，斬斷地方政府與房地產開發商之間的利益鏈條，避免我國國土資源被地方政府過度變賣和開發。

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