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海外置業高潮下的暗礁

http://www.CRNTT.com   2013-01-30 12:08:04

陷阱重重 　　面對如此火爆的海外置業市場，澳諾不動產投資有限公司總經理霍剛也多了一些擔憂：市場過熱之下，整個產業鏈有畸形發展的趨勢。 　　一個典型的例子是：2012年8月，一項“在德國投資5萬歐元買商業地產送綠卡”的項目突然興起，一些中介告訴中國的投資者，購買具有永久產權的50平方米的公寓一套，並以此房產注册一家獨資公司就獲得德國長期居留權，並可自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24個歐盟國家。購房費用加綠卡手續費總計66萬人民幣。 　　“很多客人打電話來問，怎麼有這麼好的事。”霍剛對本刊說。 　　他很難向客戶解釋，這只是個別中介為了賣房子而導演的“鬧劇”。 　　其實早在幾年前，移民市場上就出現過“5萬歐元辦德國綠卡”的項目，不過沒多久項目就被邊緣化了。那個項目的具體流程是：5萬歐元注册一家公司，並運營5年以上，通過5年以上的工作居留之後轉換成長期居留，最後達到移民的目的。 　　“這個項目之所以邊緣化，是因為開公司容易，維持難。有些客戶即使只雇傭了一個員工，人力成本加上稅收、財務審計等費用，一年的支出也高達十幾萬甚至幾十萬歐元。”霍剛告訴本刊記者。 　　而這個重新包裝出現的產品只是在以前5萬歐元注册公司的要求上，再搭售了一套商業物業。實際上，即使不買這套商業用房，也可以開公司，操作模式跟以前一樣。“除了客戶要多花錢買一套房外，一切都沒有變。”霍剛說。 　　此外，按照德國2012年8月剛剛出台的政策，去德國置業已經不能直接獲得長期居留權了，綠卡則更難指望。霍剛解釋說，德國政策要求25萬歐元在德國注册一家公司，正常經營3年，並保證公司盈利積累超過30萬歐元後，才能申請德國長期居留權。 　　所以，在德國置業送綠卡，無異於一個騙局。 　　“其實就算是置業本身，也有很大的漏洞。在德國置業，投資者不但要支付房款，還要支付過戶、驗房、保險、地產稅、社區管理費、中介手續費、交易稅、律師公證費等一大堆費用，大致相當於房價的20%多。”霍剛說。 　　這意味著越來越多的中介把中國的投資者當成了“隨意宰割的肥羊”。 　　類似的置業陷阱在一些中介的精心布置下，仍在吸引不明就裡的投資者。 　　韓國濟州島投資置業目前在業內也“聲名狼藉”。 　　“很多人都知道，濟州島是中國人海外置業的熱門地區，可沒有幾個人會告訴你，從2004、2005年以來，韓國人在海外買房的數量就一直在猛增。韓國央行曾公布一個數據，說2006年韓國人海外買房的花費為7.8億美元，同比增加了34倍。”李春濤說。 　　之後，韓國人海外買房的熱潮一波高過一波。到2012年，這個數字預計接近50億美元。而導致這一現象最直接的原因，就是韓國不斷針對房地產投資出台限制政策，而且課稅嚴苛，豪宅和第二套住房是課稅重點。例如，針對第二套住宅的資產增值稅超過50%。另外，韓國房產在購房、持有、出售各個環節，成本都很高。 　　“韓國為非英語國家，而且近些年國內就業形勢嚴峻。房地產投資的潛力其實並不大。在韓國，有些項目近七八成的房源都指望賣給中國人。但你看數據就知道，韓國有錢人都去了美國、加拿大和中國買房。”李春濤說。 　　在2011年以前，海外置業的主力是高淨值人群和子女有留學意向的普通家庭，而2012年下半年之後，大量普通家庭加入這個行列，他們的家庭資產大多在幾百萬到一千萬元之間，對移民和留學的願望不是很迫切，但對投資回報率更加看重 　　“很多人以為，只有買不起房子的年輕人才會反對來自中國的買家，大部分有房子的本地人會抱著無所謂的態度，因為他們的資產也在增值。所以當地報紙和政客的抱怨不會有什麼意義。”走過全球很多城市，並且擁有了諸多海外資產的盛明昌告訴《瞭望東方周刊》，這樣的想法是不了解真實情況所致。 　　中國人海外置業在2012年迎來了一波新的高潮，但也遭遇到了普通民眾少有的“抵制”。 　　“連出租車司機聽到你來自中國，也會變得敏感而警惕，哪怕你根本沒有開口問當地的房價。”盛明昌說。 　　中國人海外置業的第一波高潮發端於2008年國際金融危機之後。當時，歐美多國房價在危機中出現大跌，一些中國人在“海外抄底”的美好前景鼓動下出海。2012年，一系列統計數據、報告的出台，鼓勵了國內投資者掀起新一輪的海外置業浪潮。

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