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房地產運行步入中期均衡

http://www.CRNTT.com   2015-02-04 09:47:47

中評社北京2月4日訊／近期國家統計局發布的2014年房地產運行數據顯示，房地產新開工的增速創1997年以來的最低值，2014年12月的開發投資更是出現有數據以來的第一次負增長。這不僅引起了市場對於2015年樓市運行不樂觀的解讀，而且部分業內機構提出了“投資失速”將衝擊2015年“穩增長”的論調。 　　中國證券報發表深圳市房地產研究中心李宇嘉文章表示，從中國存量住房供應情況、住房需求的總量和結構性變化等角度，分析未來中國房地產市場的演進，總體結論是，儘管增量房地產在長周期內將緩慢下行，但未來相當長的一段時期內，行業保持在高位水平上將是一個階段性的中期均衡。 　　文章分析，從2003年確立支柱地位開始，中國商品房銷售面積從當年的3.2億平方米上升到2013年的13.1億平方米，10年的時間翻了4倍。隨著人口紅利，特別是適齡購房人口紅利（24-45歲）趨勢性下降，居民基本住房需求也基本解決，城鎮化從過去年均1.4個百分點的高速增長轉換到中速增長（年均約0.6個百分點），再加上待售（6億平方米）及在建未售（45億平方米）可以解決超過1.5億人口的住房需求，未來難以維持過去動輒10億平方米以上的銷售規模。 　　目前，中國城鎮家庭戶均擁有住房達到1.02套，如果把小產權房、軍產房、集資房、集體宿舍等沒有被完全納入的存量住房算在內，戶均擁有的住房可能在1.1-1.2套。因此，中國已經告別住房大規模建設階段，增量商品房市場長周期下行趨勢已經開啟。但是，長周期（20年以上）下行只是一個長期內、趨勢性、不太成型的判斷，在中期內，到底是呈現倒“V”型還是倒“U”型，或者是倒“L”型，還存在很大不確定性。 　　綜合發達國家經驗、中國存量住房供應現狀、住房需求的潛力，以及國家對於房地產的政策等，未來在相當長的一段時期內，中國房地產將在高位的頂部徘徊，這可能將是至少保持20年的均衡。上世紀60年代至金融危機前的2007年，美國每年新建私人住宅套數大多數年份保持在160萬套上下，相當於人均每年1平方米的新開工規模；上世紀90年代日本資產泡沫破滅後到2007年，住宅年均新開工面積為1.2億平方米，按照其目前1.26億左右的總人口計算，同樣相當於人均每年1平方米的新開工量。 　　發達國家城鎮化水平達到70%-80%，之所以新房開工依舊能夠保持一定的量，主要在於新增家庭、遷居和改善帶來的新增需求。與發達國家相比，中國城鎮存量房屋供應的效率和質量較低。根據第六次人口普查的數據，存量住房中有30%的部分是上世紀80年代及更早之前“短缺經濟”時代建造的、1/5的房屋缺少一項或多項必需的配套，存量住房確實存在改善的必要。

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