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2011年大陸房地產市場前景

http://www.CRNTT.com   2011-01-08 10:58:50  


 
           (二)房地產調控困難重重

  大陸房地產歷經今年4月與9月兩輪嚴厲調控,政策手段從傳統的稅收、金融到增加住房保障建設等,甚至部分城市還實行了限售政策,但這些並沒能控制住房價,房市越調越旺。對此,溫家寶也不得不承認房市調控“確實很難”。

  房市調控之難,大陸“住房和城鄉建設部”提出六大難題:一是城鎮化的剛性需求;二是現有民間資本投資領域過窄;三是國際熱錢湧入與人民幣升值預期的影響;四是房產持有稅收制度缺失,大陸目前個人住宅沒有房產稅、不動產稅;五是對土地財政的過度依賴;六是大陸各地經濟發展差距持續擴大,“一刀切”的房市調控政策效用大打折扣。

  關於民間資本投資領域過窄,不斷高漲的消費物價指數(CPI),導致大陸已經連續8個月實際利率為負,房地產投資成為居民的投資首選。最近大陸央行發佈的儲戶問卷調查顯示,四季度有26.1%的居民在投資方式上首選房地產。此外,近幾年平均利潤率在20%以上的房地產業已成為“吸金場”,今年以來,“康佳”、“遠大”、“TCL”等家電企業紛紛佈局房地產業務,涉足的資金規模約達千億人民幣。目前房地產開發商大量資金仍然留在房地產領域,2010年前11個月全大陸房地產開發投資達4.3兆元,已超過2009年全年的3.6兆元;龐大的房地產開發投資加上不斷投入的炒作資金,使房市欲冷不易。

  在國際熱錢湧入方面,大陸國家發改委最新一份“警惕外資進入中國房地產市場”的報告指出,2010年2月份以來,通過各種形式流入的熱錢至少有73.5億美元進入房地產市場。

  在對土地財政的過度依賴方面,近10年來,各地土地出讓金收入迅速增長,在地方財政收入中的比重不斷提升。2009年達到1.5兆元,相當於同期全大陸地方財政總收入的46%左右;有些縣市占預算外財政收入的比重已超過50%,甚至達80%以上。土地財政是造成大陸房價持續上漲的最根本的原因,未來的調控應該針對土地財政進行改革。 


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