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新型城鎮化應推進土地制度改革

http://www.CRNTT.com   2013-04-23 08:35:16

集體土地市場化改革 　　文章認為，新型城鎮化能否推進的關鍵點在於集體土地市場化改革。因為在現行的官員考核體制和中央與地方信息嚴重不對稱的情況下，強行讓地方賦予農民工戶籍不僅受到地方抵制，而且會再次演化為變相“圈地”，而中央補貼或買單市民化成本很可能會變相進入地方政府的口袋。 　　集體土地市場化則巧妙地提供了打破僵局、獲得共贏的天然時機。一則，集體土地能否市場化是新型城鎮化走“主動道路”還是“被動道路”的標誌。允許集體土地自由進入市場，則意味著農民可以選擇攜帶土地市場化收益進入城市工作，也可以選擇留在農村實現規模經營（即農業產業化、現代化）。這也是決定城鎮化實施效率的標誌，因為農民知道何種選擇對自己更有利。而國際城鎮化歷史證明，基於農民自利選擇的城鎮化是衡量城鎮化效率的唯一標誌；二則，集體土地能否市場化是解決城鎮化成本的唯一出路。因為集體土地市場化將產生巨大的溢價收益，只有這筆巨大的收益才能等價交換城鎮化新生的公共服務供給。前面指出，在現有的政治經濟體制下，不存在地方政府為外來人口提供公共服務的內在激勵，特別是諸如住房保障、教育等；三則，集體土地市場化是當前實現經濟軟著陸和倒逼經濟轉型的唯一可選渠道。從目前地方政府經營城市的模式來看，在建、續建和計劃建設的項目（市政設施、軌道交通、高速公路等）已經內含了未來土地出讓的規模、價格和銀行貸款，這意味著地方不會容忍房價下跌。目前，房地產泡沫已經成為經濟硬著陸和經濟轉型漸行漸遠的最大隱患。近年來，通過調控房地產市場和加強住房保障，並沒有實現弱化對房地產的依賴和房地產泡沫軟著陸，反而進一步提高了土地的杠杆利用和高房價的依賴。集體土地入市則一方面可以實現地價、房價和房地產泡沫軟著陸，倒逼地方政府降低對房地產的杠杆利用和依賴，為經濟軟著陸和經濟轉型創造大環境；另一方面可以增加土地要素供給，消化現存的靠土地出讓或支持的項目工程，緩解房地產去泡沫過程中地方政府的阻礙和經濟硬著陸擔憂。 　　2012年底，國家旨在提高農民徵地補償的改革和近期深圳土地制度改革，均有望開啟集體土地入市的新征程。但是，即使是深圳，對於集體土地入市的改革也僅限於產業受讓入市的集體土地和工業樓宇的流轉，而非用於商品住房的建設和供給。截至2010年底，深圳市建設用地規模達917平方公裡，占全市陸地總面積的46%，觸及50%的土地利用上限。原集體經濟組織占用的390平方公裡存量土地被低端的、高污染的企業占據，而政府渴求的大型企業、高新技術企業無地生根，改革是在這樣倒逼的背景下展開。因此，深圳還是為了做大工業用地，延續傳統模式，而與集體土地入市有本質的區別。 　　經濟轉型一直走在全國前列，對土地的依賴度（近年來深圳土地出讓金占財政收入的比例只有不到20%）遠遠低於其他城市，且不存在法律制度上約束的深圳，在土地改革上顯得如此謹小慎微，這讓人對於集體土地入市的前景表示擔憂。地方政府對於土地和高房價的依賴已經積重難返，而集體土地入市不僅衝擊房價，影響了未來土地出讓收入和投資項目的進展，最終影響稅收和經濟增長，而且也大大壓縮了土地徵收後“招拍掛”出讓後的增值收益，對地方政府短期利益的衝擊比較大。因此，需要在集體土地入市的節奏和規模上、中央政府對於公共服務設施的分擔上等，都需要做出統籌規劃。

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