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中國有錢人為什麼不敢到德國去炒房

http://www.CRNTT.com   2014-10-15 11:28:37  


 
  德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”,與醫療、教育一樣,保障居民住房也是政府的重要目標之一。這是所有房地產政策的核心出發點。因此,各級政府從來不敢通過抬高當地地價和房價,來增加政府的房租收入或稅收收入,德國也沒有任何一個地區的“支柱產業”是房地產。

  德國房地產調控的核心思想是反對住宅空置,反對把住宅作為投資炒作的對象。為此,國家從立法、稅收、金融、估價、租賃、補貼等多個方面採取了綜合措施。這些措施以我們今天的眼光來看,甚至過分嚴厲,然而效果卻十分顯著。

  那麼為何德國房價低廉,樓市也一直很健康呢?

  供求關係對價格起著決定性作用,這永遠是穩定房價的第一要素。蔡慎坤認為在市場經濟中,如果房子緊缺,那麼價格一定會上漲,其它什麼手段都沒有用。德國各級政府重視民 生,將房地產市場定位為消費市場,而非投資市場,無論在聯邦還是州、市及村鎮層面,政府都按照人口需求,制定建房規劃,目的是能夠為每個家庭提供一套住房。

  目前,除了大城市因為人口多,建房速度趕不上人們的需求,在大多數鄉鎮地區和中小城市,住房短缺的現象幾乎看不到,有些地方甚至因為人口萎縮,出現住房空置。無論在聯邦還是州、市及村鎮,都有詳盡的建房規劃,住房建設依據人口需求而定,基本滿足每個家庭有一套住房的需要。

  完善的房屋租賃市場,為保證德國房價的穩定起到了很好的牽製作用。德國許多城市在二戰中被摧毀了,戰後自然需要建造房屋。在政府慷慨補貼的扶持下,公共、合營與私人開發商僅用幾年便建 成了數百萬套出租房。租房市場受到嚴格監管,租戶受到一整套法律的保護。德國有嚴格的租房法,出台了一系列鼓勵修建租住房屋、保護房客權益的政策。目前,德國自有住房率為42%,租賃住房率達到58%,年輕人中77%都是“租房族”,在一些大城市,租房比例甚至更高。

  在柏林居住數十年的華人告訴我們,許多德國人一生都是租房住,德國法律保護租房者的合法權利,不允許政府或物業擁有者隨意調高租金,即使物價上漲也不得隨意 漲價,而德國政府修建了大量的商品房,其標準與開發商對外銷售的房子沒有任何區別,幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。

  德國的租房合同大部份是無期限期,除非房東要收回房子自己住,否則不能要求房客搬走,如果房東強行趕房客走,那麼房客可以將房東告上法庭。房東也不能隨意提 高房租,如果房租超過當地“房租指導價”的20%,那麼房客可訴諸法律,如果超過50%,法庭甚至可判房主最高三年的有期徒刑。

  德國政府還鼓勵自建房、合作建房,打破開發商對房屋供應的壟斷。同樣的房子,因為地段不同,會造成有些房價高,有些低,房子本身造價是一樣的,不一樣的是地 價。如果土地所有權屬於國家,那麼土地交易市場上就完全沒有競爭,壟斷一切土地資源就可以操縱地價,從中牟取暴利,甚至讓房地產成為一個國家的支柱產業。 


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