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地價高過樓價重臨香港 必須警惕

http://www.CRNTT.com   2010-08-19 12:00:50

香港還有大量閒置土地，儘快推出將會壓抑樓價。 　　中評社香港8月19日訊／法學博士宋小莊今天在《大公報》發表文章“麵粉貴過麵包時代重臨” 　　2010-8-19 　　 　　大地產商出招比政府更快、更準，只需要“高價買地”一招，就可抵銷政府數十招。但香港樓市總不能一直升上去，高處不勝寒，何時冷卻，無人知曉。看來政府要重新規劃房地產（公屋、居屋和私屋）政策，過猶不及，如八萬五過猛，四萬五也要吧！到底如何才合適，政府要進行科學化決策，但要快。 　　日前（8月13日）政府及金管局宣布再出新招打擊炒樓、遏制樓市過熱。加上近年來頻頻提出的多種措施，筆者粗算一下，在30個招式以上，可以形成一個完整的武術套路了。 　　正當媒體有個別評論認為政府舉措有力，新樓料可回軟之際，8月17日政府卻以高出底價近倍的價格成功賣出紅磡灣和旺角兩幅地皮，股市當即有反映，地產股反彈，房地產經紀的放盤又當即調升。前後不到四日，一、兩個地產商的出價已經足以化解政府精心炮製的抑制樓市泡沫的“宏圖偉略”。 　　　　　　　　　　　　　　　　　 地價高過樓價不可思議 　　現在很明顯，麵粉貴過麵包的時代又重臨了。有冇搞錯？麵粉怎麼可能貴過麵包！地價怎麼可能比樓價貴？樓價是地價、建造價加利潤等的總和，地價高過樓價，簡直不可思議。但這卻是鐵一般的事實。譬如紅磡灣剛剛賣出的土地，單位樓面地價是九千餘元一方呎，但附近二手樓的單位樓價卻只有六千多元一方呎，當然就是麵粉貴過麵包了。這種奇怪的香港現象早在上世紀七十年代香港作為亞洲四小龍時出現過，而且偶爾回潮，上回是香港回歸前幾年，想不到眼下又重臨香江了。 　　為什麼政府的抑制措施會被視為無效呢？因為大家都絕不懷疑，現在的麵粉貴過眼前的麵包，將來的麵包肯定比現在的麵包更貴，而房屋是耐用品，又有升值潛力，更是必需品，如果自用者和炒家都有此心理預期，都怕遲了“執輸”，根本就不會把政府的花拳繡腿當一回事。 　　政府能夠打消這種心理預期嗎？似乎不可能。理由並不複雜：（一）賣地所得是政府財政收入的一個組成部分，香港稅基狹窄，要依賴外匯基金和賣地所得填補開支，自然不希望賣地不理想。（二）香港有投資移民政策，其適用對象主要是內地富豪，隨著內地經濟的發展，其數量正加速增長，他們要移居香港，首選是投資房地產。（三）在香港歷史上，樓市跌才會帶動地價跌，而樓市跌往往受政治危機和世界性經濟危機的影響。在“一國兩制”下，中央會盡可能出招維持香港的繁榮和穩定。這必然是好事，但對降低上述心理預期卻未必有利。

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