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任志強：房地產調控已誤入歧途

http://www.CRNTT.com   2011-03-07 13:48:03

市場經濟中，政府要做的是制定市場規劃，並對被市場淘汰者給以保障，而不是直接的參與市場中的經營活動。但在房地產市場中，政府將更多的精力用在了參與市場的經營活動中，而缺少了政府應建立的保障職能。 　　房價在《價格法》中是市場調節價，在住建部88號令中是“交易雙方協議價”。被高額徵收了土地出讓金和土地增值稅的商品房本就不屬於解決低收入家庭住房問題的民生，而是替低收入家庭提供資金支持和轉移支付財力的工具，也因此才有了必須將出讓金中的10%用於保障性住房建設的規定。既然房價只是解決非低收入家庭住房條件改善的產品，政府又何須要為非保障的人群而強調對房價的管理呢？ 　　其背後的原因在於政府的財政體制讓事權與財權的不對稱，讓地方政府過度的依賴於土地的收益，土地收益和房地產稅費成為政府的主要財力來源，政府從房價中獲取收益的比例過多和過高，政府不得不用遏制房價的增長來掩蓋政府從房價中謀取暴利的惡名。這大約就是政府真實的目的。 　　第一次的土地有償使用來自於《三資法》；第一次的土地出讓來自於深圳的試點；第一次全國的土地出讓來自於1991年的55號令；第一次的土地增值稅來自於1993年的調控；第一次的土地壟斷來自於“土地招拍掛”；第一次的價高者得來自於“8.31”的限制令。而每一次的土地價格上漲都與土地制度的變化相關，每一次的房價上漲都伴隨著土地價格的上漲和市場嚴厲的調控，每一次調控讓生產量下降而房價上升時都帶來巨大的羊群效應，讓需求爆發性不合理增長。沒有保障和租賃市場的配合形不成梯次消費的階梯，必然就只有購房這唯一一條路了。 　　房價真的漲得很快嗎？北京1989年《人民日報》2月的報道說：商品房價1600—1900元平方米，而當時的消費品物價是多少呢？白菜2分斤、豆角1元斤。看看今天食品物價的上漲倍數遠高於房價的上漲倍數，北京今年公布的平均房價約為22000元平方米，與1989年相比漲了13倍，其中土地出讓金和土地增值稅約為70%，扣除土地出讓中的成本，因出讓和增值稅造成的房價上漲約占50%，那麼實際房價僅上漲了不到7倍，其餘均為政府額外的收入。 　　僅2001—2010年的十年間，土地價格上漲的指數約為房價上漲指數的一倍多，可見房價的上漲因素中土地占了主導地位。但為什麼所有的調控措施中都在遏制房價而不限制地價呢？國八條中的“競地價、限房價”政策恰恰說明了政府明知土地價格的上漲在推動房價的上漲，但寧可限房價也絕不願意限地價而減少政府的收入！ 　　許多人說菜價不能與房價並列對比，菜可以不吃，但房不能不住。但恰恰產生的正是“居者有其屋”不是“居者有其所”的邏輯錯誤。菜不能不吃，這是生存問題，同時是物價成本的基礎，否則為什麼CPI中食品要占30%以上的比重呢？但房可以不買，買是財富的擁有，住是生存的權利。但是住與房價無關，而只與租賃市場和租賃價格相關。有房住不表示在無能力購房時一定要買房。

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