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貸款利率改革對房地產市場影響有限

http://www.CRNTT.com   2013-07-26 08:42:48

過去這些年來，我國個人住房貸款利率只在2008年底之後一段短暫時間里執行過7折優惠，主要是為抵消金融危機影響，國家出台此項政策刺激房地產市場發展。隨著房地產市場快速復甦，該利率水平很快上調，第二套房貸的利率已提高到基準利率的1.1倍，第一套房貸也多在8.5折和9折的水平。尤其受近期“錢荒”影響，各地個人住房貸款利率都呈現上揚趨勢，而且房貸審批周期被人為拖長。可以說，銀行並無足量資金要貸出，即使取消個人住房貸款利率下限，也不會對購房者降低貸款利率。 　　從以上分析看，此項改革實施後，銀行是否願意給房地產市場供求雙方以更優惠的貸款利率，還要看銀行在相關博弈中是否占主動地位。在當前形勢下，不管是按照房地產調控政策的要求，還是出於資金總量偏緊的現實考慮，銀行在對房企和購房者的貸款關係中都是主動者，無需自動降低利率來吸引資金需求方。所以，取消貸款利率下限，短期內不會影響房地產市場供求雙方的貸款利率水平，也對房地產市場的供求關係不會有太多直接影響。 　　不過，以上論述的是直接影響，還可能有更複雜的情形出現。比如，是否會出現整體上資金過量，貸款從賣方市場向買方市場轉變的可能？或是否會出現某項新政策，規定銀行必須以更低利率供應資金給房地產市場？ 　　整體資金過量的情況，未來很長時間應該都不會出現。其一，當前外貿形勢急降，出口趨緩，外匯占款減少，6月份金融機構外匯占款餘額為273887.46億元，比5月份減少了412.05億元，資金呈淨流出態勢，貨幣市場緊張壓力更大，由外匯占款導致的銀行資金過量情況不會出現。其二，本屆政府數次進行相關表態，不會出台大型經濟刺激項目，不會再通過建立大項目，由銀行配套大量建設資金，來刺激經濟增長。這樣，以大型項目投資方式引發大量貨幣以信貸方式新增的現象也不會出現。可以說，在很長一段時間內，市場資金偏緊可能是常態。由於政府強調刺激政策空間不大，也使得從政策面降低利率，進而刺激房地產市場來救經濟的可能性變小。 　　取消貸款利率管制不會直接影響房地產供求雙方獲得的資金量和承擔的成本，但是，還要考慮一些間接影響。那些能在此次改革中獲益的企業，也就是可以拿到比之前7折更低貸款利率的企業，比如被銀行視為非常優質客戶的央企和地方融資平台等，可以利用各種方式，將其獲得的廉價貸款輸入到房地產行業中，隱蔽地改變房地產企業的資金使用成本，或演變為更多的購買需求。這種方式在過去幾年房企貸款受限時就屢屢發生著作用。據媒體近日不完全統計，10年來關於房地產已出台43項調控政策，卻沒有壓住房價，之所以出現這種局面，上述輸送資金方式實為重要原因之一。如果不能有效控制住這種資金流向，倒是可能刺激房價繼續上漲。 　　此前，央行對利率的管制只有兩個部分，一是貸款利率的下限管制，二是存款利率的上限管制。利率市場化改革的最終目標是這兩種管制都放開，此次邁出的第一步，是難度比較小的改革，更抓住了當前對市場衝擊較小的有利時機。真正具有重大改革意義的是，放開存款利率上限管制，使利率徹底市場化。而存款利率上限放開，會引發銀行間激烈的競爭與差異化經營，它會對房地產市場產生更重大的影響。

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