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德國房價緣何十年不漲？

http://www.CRNTT.com   2010-03-11 11:22:55

其三，德國發達的房屋租賃市場，也成為了房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益於政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應大量商業出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規範。由於德國嚴格的租房法，注重保護房客的利益，租房的安全感並不亞於買房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。德國家庭樂於租房，並且有著大量而廉價的出租房屋供應，這對穩定整個房地產市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。 　　其四，德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一，合作建房占每年新建住宅總數的比例超過30%。 　　政府對合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社徵收；五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。 　　其五，德國建立了地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。各類地產價格並不是由房地產商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。 　　除了私人評估師外，德國還按照聯邦建築法成立了各地“房地產公共評估委員會”，其職責之一便是負責制訂當地“地價圖”的“基準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”，這類指導價具有法律效力，所有房地產交易有義務參照此執行，在合理範圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價，但任何不具備壟斷勢力的開發商或炒房者，都不可能單獨影響“指導價”的制定。 　　其六，“指導價”之所以能夠得到執行，還是緣於其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定，對於房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理範圍內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”，這已經觸犯《刑法》構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。

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