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房產稅：一個潘多拉之盒

http://www.CRNTT.com   2010-07-07 10:30:33

房產稅到底能否降房價？ 　　政府是公共服務的賣家，納稅人是公共服務的買家。正常的情況下，買家是希望商品或服務的價格越低越好，而賣家希望價格越高越好。在中國，在房產稅問題上，這個問題倒過來了，很多納稅人在呼籲加稅，原因在於他們認為房產稅是個神奇的東西，這個東西可以讓房價降下來。 　　在這樣的背景下，政府房產稅開征的理由也很理直氣壯：抑制房價過快增長或者降房價。據很多經濟學家的分析，在持有環節的徵稅會增加房產持有者的成本，從而讓他們傾向於放棄房產，這將會增加市場上二手房產的供應，從而改變市場上的供求關係，進而降低房價。 　　這樣的邏輯其實似是而非。其荒謬之處在於只看到了影響供求的其中一個可能存在也可能不存在的因素，而對其他因素視而不見。 　　首先，征房產稅本身並不增加房產的數量，並不能從根本上改變供求關係。耕地紅線的限制本身限制了城市土地供應的數量，這是中國土地市場的一個基本面，同時在這個基本面之上又得加上宏觀調控導致的城市住宅土地供應的進一步減少，使得住宅市場供不應求成為相當長一段時期內房地產市場的基本面。土地供應的不足，尤其是中心城市土地供應的緊張，導致住宅市場會在相當長時間內以供不應求為基本面。再加上這幾年寬鬆的貨幣政策導致的通貨膨脹，超量的貨幣追逐有限的房產，在這個背景下，住房價格長期是看漲的。而房產稅並不能改變住房數量有限的現實，而只能白白增加老百姓持有房產的負擔。 　　其次，房產稅針對二套房以上的房產徵稅，其實是對租房市場的打擊。這種打擊其實是毫無道理的。居民擁有二套房以上的房產，是城市之所以存在租房市場的原因。如果所有人都只擁有一套房，很難想象會有租房市場存在，如果真是這樣，一個國家內的人口流動就會停滯，而人口流動的停滯就意味著經濟的停滯。我們可以分析一下，房產稅徵收的後果：首先房主會把房租提高到足以覆蓋房產稅成本以及其應有的房租投資回報的程度，例如原來月租為3000元的房子，如果房產稅為每月1000元，那麼房主就會把房租價格提高到4000元，或者3000元到4000元之間的一個價格，而一定不會保持原來的3000元的價格，因為如果投資回報不足的話，很多房主就可能會放棄出租房屋，寧可空置。結果是租房者的負擔比以前更重。在這種情況下，就會有部分租房客轉而選擇購房，這就會增加社會上的買房需求，從而推高房價。 　　原因就在於，人們的住房需求沒有改變，只不過在買房和租房之間進行選擇。購房的需求下降，租房的需求就會上升；租房的需求上升，則購房的需求就會下降，這二者是有替代性的。因此，從這個邏輯上來說，房產稅是可能推高房價的。 　　總之，無論從哪個方面來說，出台房產稅都不是一個好主意。這個稅種在目前的情況下，既不能徹底解決地方財源問題，也不能抑制房價，在合法性上也備受質疑，實際徵收過程中也可能因逃稅抗稅而形成社會不穩定之源，這樣的政策，可能不是房地產市場穩定的福音，相反倒可能是釋放出不可控制的魔鬼的潘多拉盒子。

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