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房地產調控政策重心應當放在哪里

http://www.CRNTT.com   2010-09-13 07:48:05

那麼，雙軌制是否適合中國？中國是一個人口眾多而且地區差異、城鄉差異巨大的國家，而新加坡等是城邦國家，大國焉能師小國？德國雖然是一個大國，但經濟發展均衡，地區差異和城鄉差異也都很小。目前及未來一段時期，中國快速推進的城市化，使各城市都擁有大量的外來移民。如果僅靠政府建造經濟適用房，該不該分給外來移民？如果分，那麼北京、上海等大城市的政府能否承受？如果不分，那麼是否會違背憲法賦予的公民平等權？其次，中國落後的公共治理水平和法制程度能否解決經濟適用房的分配不公問題？能否製造出新的不公？德國、新加坡是法紀嚴明的國家，它們的住房政策從動議到決策和執行，都有著嚴格的程序和較高的透明度。即使如此，也難免偶爾爆發出醜聞。再次，中國具有對擁有住房權最執著而對租房興趣不大的文化傳統，這也決定了中國住房問題的解決與他國不同。 　　因此，中國需要一個多元化的房地產供給市場體系。這個市場體系應包括三個市場：一個是由政府管制的保障性住房市場；一個是由市場調節的商品房市場；一個是由居民自建房和單位集資建房構成的市場。其中，由政府管制的市場是主體性市場，另外兩個市場是輔助的補充性市場。 　　作為主體市場，政府管制市場所提供的住房在全社會住房供給體系中至少應占到70%以上（1998年房改方案規定經濟適用房占85%，廉租房占5%），該市場主要面向社會的中低收入階層，而不是像現在的經濟適用房只是針對窮人階層（事實上，經濟適用房政策早被濫用，購買經濟適用房的很多人來自特權階層和富裕階層）。 　　從國外的經驗看，如果政府提供的住房只針對窮人階層，那麼，這個市場會非常狹小，容易造成貧民窟。因此，政府提供的保障性住房市場應涵蓋廉租房、非營利房、保本房、微利房、經濟適用房乃至社會平均利潤房，政府根據中低層收入居民的收入情況進行合理分配。為了保證分配的合理性，政府應引入普遍認同的 “累進稅制”的方法，限制家庭或者個人購房的數量。這個方面，一些歐洲國家（如德國）和亞洲國家（如新加坡）的經驗可以為我們借鑒。 　　現在，許多地方政府擔心，由政府提供保障性住房是虧本生意。實際則不然。政府管制的房地產市場同樣可以盈利，只是盈利的水平不像完全由市場主導的市場那樣高。其實，即使出現一定虧損也是應該的。因為，實現“居者有其屋”是政府的本質職能之一，也是政府的一項重要社會政策。從長遠看，在社會成員的居住權實現以後，地方政府可以通過物業稅來增加財政收入。

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