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房地產調控政策重心應當放在哪里

http://www.CRNTT.com   2010-09-13 07:48:05

深化土地出讓制度和財稅體制改革，抑制地方政府對土地財政的依賴 　　文章表示，2000年以來，中國城市化水平不斷提升，已從36.09%躍升到目前的47%。伴隨城市化進程的加快，房地產熱持續升溫並快速推高了土地出讓價格，最終又推動了房價的急劇攀升。在此過程中，地方政府不僅從土地一級市場上直接獲取了巨大土地增值收益，而且在土地二級市場上也間接獲取了大量的稅費收入。 　　目前，一些地方的土地出讓淨收入占政府預算外收入的比重已超過60%，土地二級市場帶來的稅收收入（不含城市基礎設施配套費和教育費附加）已達到地方財政收入的25%，部分城市甚至達到50%，地方政府對土地財政的依賴性越來越大。 　　事實上，在現有的稅收體制下，地方政府要做到“一要吃飯，二要建設”，土地財政的形成是一種客觀必然，其進一步的邏輯就必然是推高房地產的開發成本和價格。目前，土地購置費占商品房價格的平均比例畸高。有權威人士認為是35%左右，國土資源部認為是20-40%，全國工商聯則認為是58%。 　　由於房地產商在土地一級市場上付出的代價，必然要通過二級市場轉嫁給消費者。所以，地方政府在很大程度上是房價過快增長的重要推手。因此，解決房地產價格高企問題，必須首先使過高的土地成本降下來，必須摒棄地方政府對土地財政的依賴。 　　首先，地方政府應科學制定住房供給規劃，根據市場需求確定住宅土地供應，定期公布土地收支，接受社會監督，以規範土地市場的交易行為和交易秩序。 　　其次，地方政府應定期核查、清理開發商囤積的土地，公布所有被囤積地塊的信息，包括出讓時間、囤積時間、囤積原因、開發現狀等信息，使開發商和地方政府的土地信息能夠得到社會公眾的監督。 　　第三，改革現有土地增值稅徵收辦法，擴大土地增值稅的稅基，將地方政府土地出讓淨收入納入土地增值稅應稅範圍。同時，應將土地增值稅調整為以中央級收入為主的共享稅，從而加大中央對地方出讓國有土地的調控力度，抑制地方政府的賣地衝動。 　　第四，開征物業稅。從國際經驗看，開征物業稅在短期內並不必然達到抑制房價的目的。在房地產市場需求彈性較小的情況下，徵收物業稅還會抬高房價，抑制市場的正常交易。但是，從長期看，徵收物業稅不僅有助於完善稅收體系，促進增值稅、所得稅、財產稅“三駕馬車”均衡發展，而且有利於規範房地產市場交易秩序，抑制投機需求，增大持有房產的成本，使房價保持穩定與理性。同時，也有利於促使政府注重城市配套與社區服務，提升存量房地產價值，從而增加政府稅收。物業稅問題的關鍵不是應否開征，而是如何解決好稅基、稅率以及技術支持等問題。

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