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房地產調控政策重心應當放在哪里

http://www.CRNTT.com   2010-09-13 07:48:05

第五，制定嚴厲的稅收政策，有效抑制住房交易投機行為。長期以來，德國房地產市場發展一直比較很穩定，房價甚至出現負增長。其原因是多方面的。其中，一個重要原因是房地產交易市場的稅收政策異常嚴厲。用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果買賣獲利，還要交15%的差價盈利稅，這就大大縮小了房產商和炒房者的盈利空間。 　　第六，建立公開、透明、激勵性的轉移支付制度，充盈地方財政，使地方政府的事權與財力相統一，調動地方政府按照產業政策發展區域經濟的積極性。 　　建立多元化的房地產供給體制，通過擴大住房供給來滿足社會多層次的住房需求 　　文章分析，1998年以前，中國的住房供給市場是一種以單位建房、集資建房為主，以商品房為輔的體制。1998年住房體制改革以後，國務院明確提出，城鎮住房制度改革的目標是建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。同時，明確提出，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他高收入家庭購買、租賃市場價商品住房。目前，地方政府缺少動力建造廉租房，居民自建房和單位集資建房也被禁止，住房供應體系的90%以上實現了市場化。由於缺少多元化住房供給來滿足多層次的住房需求，所以，房地產市場供給與需求嚴重不匹配，導致房價持續上漲。 　　近年來，針對中國的房地產市場供給體制，專家學者們進行了深刻反思和探討。許多人建議中國應學習德國、新加坡，建立市場化和保障性住房並行的“雙軌制”，以穩定房價和創造社會公平。這種觀點是有道理的，但還遠遠不夠。在“雙軌制”基礎上，中國還可以嘗試放開居民自建房和集體建房，變“雙軌制”為“多元化”。 　　從國外“雙軌制”的運行情況看，市場化住房在整個住房體系中所占的比例一般都在25%左右，政府提供的保障性住房通常占到70%-80%。比如，德國的保障性住房占比為80%，新加坡高達97%。新加坡政府規定，占住戶總數3%的富人由開發商提供住房，以收取很高的土地出讓金，入住後還要收取高額物業稅。而對占住戶總數80%的中低收入者，由政府提供控制戶型和房價的住房。對占住戶總數8.5%的困難戶，由政府提供補貼60-70平方米的房屋，對其他8.5%的特困戶，出租42平方米左右的住房，每月僅收十幾新元的房租。這種住房體系，既很好地解決了國民的住房問題，也避免了房價的失控。

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