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2011十大猜想：房價能控制住嗎

http://www.CRNTT.com   2011-01-20 13:59:54

之六：房價能控得住嗎  　　馬光遠(經濟學博士) 　　4票能，3票不能  　　◆李秉記(廣州 全國人大代表)：如果中央、地方、銀行是認真的，肯定控得住。 　　◆顧元君(濟南 高二)：不可能的夢想，不可能的目標。——陳冠希《不可能》 　　◆許家華(廣西百色 公務員)：房價上漲的根源是制度的，而不是幾個房地產商炒的。除非國家把地及其用途管好，再少幾個“賣地求榮”的地方政府，我看房價的調控還是有希望的。不過也僅僅是希望。 　　◆李莉(福建廈門 研一)：否。政府再調控，小百姓只是觀望。 　　◆李科(山東萊蕪 軍人)：房價就像中國足球一樣，越整越難，沒戲。 　　◆向超(成都 高三)：我不相信。——北島《回答》 　　◆黃東峰(北京 律師)：房價一半由市場決定，而該由國家管的廉租房和廉價房的政策一直沒跟上，所以房價一時還是控制不住。 　　◆Hyde(infzm.com網友)：從長遠來看不能，因為從市場供需角度看明顯失衡，隨著人口不斷增加，城市化加深，這種失衡有增無減。短期的調控解決不了社會根本性問題。 　　◆馬強(河南焦作 宣傳幹部)：能。國中之怪現象：太多人住不上房子了，太多人有著多餘的房子，太多的房子又空著，怎麼也讓人無法理解。什麼時候不解決，什麼時候社會就關注。 　　較權威答案 　　下跌？很可能！飆升？絕沒戲！  　　近幾年，年年飆升的房價讓看空房價者屢受屈辱。2010年，史上最嚴的房地產調控政策不斷出擊，然而，房價不僅沒跌，反而在年底量價齊升，開發商銷售均價大幅上漲24%，萬科更是突破了1000億的銷售大關。2010年，空頭在房價問題上再一次敗北。但還得預測，下地獄的工作就交給我吧。 　　對2011年的房價走勢有三種觀點：一是穩中有升，二是報復性反彈，三是下跌。2010年，儘管政策調控的嚴厲空前，但房地產市場甚於瘋狂的2009年。2010年房地產市場的反常表現，對衝政策的最大推手並非剛需、城鎮化等概念，完全是通脹預期和負利率。CPI的節節攀升和過剩的流動性，使得大量的民間資金在尋找投資的出口，在股市上漲乏力，農產品的炒作受阻的情況下，樓市成為避險的最佳選擇。CPI攀升，銀行基準利率卻遲遲不動，導致負利率的情況越來越嚴重。我從沒見過，負利率下，哪個國家的房地產市場不是大牛市。 　　在“國十條”出台至2010年8月，市場在政策的打壓下表現正常，成交量非常低迷，部分樓盤的價格也開始走低，二手房價格回落非常明顯，但8月份CPI創了年內新高之後，通脹預期高漲，帶動了房價的明顯反彈，國慶前，房地產市場的成交又回到了牛市水平。可以說，是通脹和負利率在2010年挽救了房地產，羞辱了最嚴的調控政策。 　　循此邏輯，2011年房價走勢如何，除了考慮通脹的因素和貨幣政策的實際表現，還要看房地產調控政策是否持續，房地產企業的資金鏈和房企的開工量。 　　首先，通脹無疑成為2011年經濟工作的頭號大敵。樂觀估計，2011年CPI能夠控制在5%以內的難度很大，已沒有任何空間玩鴕鳥貨幣政策，通過加息收緊貨幣和改變負利率將成為貨幣政策當局必須的選擇。這意味著，隨著貨幣投放量的收緊和負利率的改變，2010年已經完全透支的“通脹”概念將不會成為支撐房價上漲的推手，反而成為抑制房價上漲的利器。 　　其二，即使土地財政無法改變，房地產的支柱地位牢不可破，但決策者無不意識到，如果聽任房地產泡沫蔓延，明天的中國將比日本更慘。這意味著，2011年房地產調控政策不會放鬆，年底溫家寶在中國之聲再一次承諾，在任期內一定要讓住房回到合理的價位。如果執政者真的有勇氣和擔當，出政策不成問題。 　　其三，房企的資金鏈，這是開發商對抗政策的彈藥庫。2010年，銷售業績不錯，開發商依然有彈藥對抗政策，但由於土地執法的日漸嚴厲，根據房地產企業最低70%以上的負債率，還有更為收緊的信貸，預計開發商的資金鏈最多能撐到2011年6月份。下半年，資金鏈的短缺將成為房價的真正“拐點”。 　　其四，保障房政策開始玩真的。2011年的保障房政策將達到1000萬套，以一家三口計算，將解決3000萬人的住房問題。差不多可以解決2年多的城鎮化新增人口住房之需，保障性住房作為房價平准基金的作用開始凸顯。 　　最後，中國的房地產市場已經歷了13年的牛市，創造了房地產市場最長的牛市紀錄，按照經合組織(OECD)的研究，正常的房地產產業周期一般為10年，6年牛市，4年熊市。13年的牛市已成房價不可承受之重。 　　基於以上分析，我認為，2011年房價最可能的表現是下跌，最不可能的表現是大幅反彈，概率基本為零。

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