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房價會大跌嗎

http://www.CRNTT.com   2012-04-05 09:10:22

首先,國家統計局公布的我國居民收入這一數據是根據抽樣調查獲得,存在明顯的低估,即便按國家統計局公布的資金流量表(實物交易)中數據,08年的住戶可支配收入總額為18.24萬億,比當時抽樣調查的居民可支配收入總額數據高出5.24萬億,以此來推算,去年居民可支配收入總額約低估了7.89萬億,即低估了27%左右。故實際的房價收入比會高一些。 　　其次,從房屋所有者的結構看,由於過去30多年來貧富差距的不斷擴大,富人擁有多套房屋的現象已經非常普及,有調查表明,中國富裕階層人均擁有房產3.3套,房產價值占全部資產的72%。因此,人均居住面積達到30平米及空置率過高現象,並不能說明中國房地產已經供過於求了,因為富人將房屋作為投資品,而中低收入階層對房屋的剛性需求和改善型需求依然強勁。 　　第三,房價收入比究竟多少為合理,其實不應該有一個國際標準,因為不同國家的文化、習俗有差異性,如從歷史上看,農耕民族都看重房產的所有權,而游牧民族則看重占有權,習慣於租房。故東亞的房價收入比應該歐美的高才是,因為前者的投資性需求較大。 　　此外,還有些指標的確可以作為看空房價的理由,如中國人口撫養比的拐點已經到來,而當年日本人口撫養比拐點的出現,與房地產泡沫破滅的時間都在1990年左右。再從購房需求最強勁的30-39歲年齡人口結構看,中國自05年起,該年齡段的比重就一直在回落。但另一方面,中國城市化率又比較低,僅為50%左右,未來還有很大的提升空間,這又是支持房價上漲的有利因素。 　　人口向城市遷移或是支撐房價的主因 　　近期中國房價已出現明顯的回落跡象,這究竟是限購等調控政策初見成效呢,還是房價久漲必跌呢？這確實不好回答,但若從庫存、土地價格等這些更直接的指標去預測房價的變化,應該更有效。如2011年底10個典型城市新建商品住宅庫存總量達6000萬平方米,與2010年同期相比,庫存增長約40%;而2011年全國房地產開發企業土地購置面積4.10億平方米,比上年增長2.6%;土地成交價款8049億元,下降1.9%(國家統計局),這是否意味著未來土地價格會有回落？不過,房價的回落在08年末至09年初也曾出現過,也不好以此來判斷房價的長期回落拐點是否出現,更不能作為房價將大跌的依據。

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