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中國VIP富人包廂的門檻

http://www.CRNTT.com   2013-02-24 09:46:08

由“公”到“私” 　　當朱鳳泊在1999年開始構想“養老地產”時，國內對這個詞還比較陌生。當時大多數人的養老去處，在家庭以外，就是政府辦的養老院。 　　當時，這種養老院有三個名稱：福利院、敬老院和光榮院。其中，由市政府主辦的叫福利院。北京市第五福利院前院長趙良羚表示，北京市政府主辦的福利院共有三家：第一、第四和第五福利院。福利院的職能有兩個：一是接收“五保戶”和“三無”(無收入、無勞動力、無子女)老人，二是對社會開放，吸納社會上的老人。 　　敬老院和光榮院是街道或鄉鎮政府辦的。敬老院主要收五保戶，光榮院主要收榮譽軍人。光榮院住的大多是老頭；由於女性的壽命較長，敬老院裡住的大多是老太太。 　　當時的這些養老院，公益屬性非常明顯。除了五保戶和“三無”人員外，有時候街道和單位也會送來一些孤老。這些人住養老院免費，待遇也限於溫飽：吃的是大鍋飯，穿的是勞保衣和解放鞋。 　　當時市場屬性最強的面向社會的這一塊，一開始舉步維艱。1988年開業的北京市第一社會福利院(簡稱“一福”)，前兩年幾乎沒有客源。參與創建該院的趙良羚說，當時每位員工都有“拉人”的指標，但收效甚微。為了聚攏人氣，他們不得不從其他地方“借”了一些老人。 　　當時，中國社會其實並不是缺乏養老的需求。上世紀80年代末，北京市已在全國率先進入老齡化，60歲以上人口數量已達百萬。按照國際上通用的老人數與養老床位數之間4%～5%的比例關系，北京市應有4萬～5萬張養老床位。而當時的床位數遠不及此。 　　但主要的障礙是觀念問題。當時，把老人送養老院這一行為，被貼上了“不孝”的標簽。“養老院裡無孝子”——這讓一個簡單的供需問題，異化為一個道德問題。 　　但剛性需求最終扭轉了這種局面。而作為剛需釋放的鋪墊，老人的觀念率先鬆動了。在養老院的宣傳攻勢下，有些老人開始認為留在家裡是給孩子添負擔，不如到外面看看。開業兩年後，“一福”逐漸客滿。 　　但此時的養老院，尚未對社會資本開放。而公立資本“不以利潤論英雄”，財富的概念也就無從談起。 　　2000年，國務院辦公廳轉發民政部等部門《關於加快實現社會福利院社會化意見的通知》，鼓勵社會資本投資養老院，“自主經營，自負盈虧”。這一行業從此與市場接軌，財富的機會也隨之擴散開來。朱鳳泊的養老產業之路，也從此啓程。 　　錯位的供需 　　朱鳳泊，1957年生人，兄弟姊妹7個，他排行老七。他對養老的很多想法，有時候就來源於這一大家子人。 　　他發現，中國老年人的消費特點，可以總結為“兩重兩輕”：重子女輕自我，重積累輕消費。這一特點體現在養老上，就是不舍得在養老上花錢。若不得不花，則能少則少。 　　用這一特點來衡量中國的養老產業，就能發現很多的錯位：老人除非不能自理，不願進養老院，而很多養老院排斥這些不能自理的老人，卻千方百計拉攏那些健康的老人；老人在支出上節儉為本，而很多養老院卻追求一種“不必要的奢侈”。 　　以老人家屬的身份，打給幾家在媒體上打廣告的養老院，發現老人能否自理，電話裡的態度有很大差別：對不能自理的老人，有的一口回絕，有的意興闌珊，有的雖勉強同意，但態度讓人生疑；對於健康老人，則表現出同樣讓人起疑的極力拉攏之態。 　　趙良羚說，養老院這種厚此薄彼的態度，一方面與護理水平有關，另一方面，也有規避風險的考量。在有限的護理水平下，接收不能自理的老人，被視為是一樁出力不討好的生意。 　　另一方面，有些養老院的床位又大量空置。調查發現，空置率最高的，是那些定位高端的養老院。北京市朝陽區一家月收費1萬元左右的養老院，入住率不足10%。 　　在趙良羚看來，有些“高端”是出於投資者的一廂情願，與老人的需求無關。投資者試圖用奢華的投資換來高額的回報，但老人並不需要這種奢華。“比如，你幾千塊錢買一只沙發，對老人來說沒有任何意義，他只需要結實就行了。”這些不必要的奢華，最終生成了在老人眼中不必要的高價。 　　趙良羚說，在建養老院時，有些投資者過於注重建築本身，卻忽略了服務。而真正老人的需求，服務遠高於建築。“真正好的養老院，不應該讓建築喧賓奪主，應該給服務留出餘地。” 　　這種重建築甚於服務的做派，在朱鳳泊看來，是房地產商的遺風。近幾年，房地產調控聲緊，房地產商另尋出路，有些人進軍養老。他們試圖把房地產行業的一套模式，複制到養老行業：建個高端的房子，講個動人的故事，就會刺激如潮的需求，房子就能輕易出手。 　　朱鳳泊說，如果不把建築與服務的關系顛倒過來，要想在養老行業掙錢很難。

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