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刺激樓市政策效應面臨多重約束

http://www.CRNTT.com   2014-11-21 09:50:29

中評社北京11月21日訊／國家統計局18日發布了10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，與9月份相類似，10月70城市新房價格環比仍無城上漲。雖然環比降幅繼續收窄，但是房價仍在下降通道中。這些情況表明，各地政府刺激效應未達預期，調整仍是樓市運行主題。在目前多重因素約束下，謹防未來刺激政策引發逆向選擇，並加速樓市調整進程。 　　經濟參考報發表經濟學博士項崢文章稱，為緩解樓市下行對宏觀經濟穩增長的壓力，今年以來各地紛紛退出住房限購並放寬公積金貸款限制，金融管理當局也鬆綁住房限貸政策，以刺激樓市成交。這些政策出台雖然在短期內有助於緩解住房剛需購房壓力、刺激改善性需求入市，但在樓市預期逆轉、住宅價值出現拐點、房產稅預期升溫及住宅市場購買力需求萎縮的多重因素約束下，刺激樓市效應遠遜當初的政策預期，且加重樓市觀望情緒。 　　文章分析，房價上漲預期逆轉始於去年四季度，其內在原因在於房價對合理值的過度偏離。從根本上說，刺激樓市也就是分化樓市預期，以促進市場需求釋放。但預期存在自我實現機制，在樓市已經形成一致性調整預期時，任何所謂的“救市”政策，向房地產市場傳遞的是政府對樓市過度調整的擔憂，因而往往會被認為是市場進一步下跌的證據。雖然樓市經歷一年多調整，但絕對房價依然過高，樓市預期逆轉似已不可阻擋，樓市仍將面臨中長期調整。 　　住宅投資價值出現拐點降低“入市”積極性。住宅投資成本不僅包括財務成本，也包含折舊、維護費用。在過去相當長時間內，由於中國房價漲幅過大，投資者往往較少考慮實物運行維護成本與費用。而當房價漲幅縮小並出現價格絕對下降時，實物成本壓力凸顯，投資空間收窄。不僅如此，住宅投資價值還在於其擁有財富貯藏功能。但住宅財富貯藏功能的實現有賴於交易市場的活躍程度。2014年1月到10月，全國商品住宅銷售面積同比下降9.5%，住宅價值變現難度明顯上升，投資回收難度增大。 　　房產稅預期升溫將減少多套房購買需求。以房產稅替代土地財政將是中國未來財稅制度改革的一個重要方向。目前，中國房產稅收制度不完善，房屋持有環節免稅或稅收優惠過多，使得房產稅失去了對房地產市場的調節功能。隨著樓市發展黃金期過去，地方政府土地財政前景將面臨更大制約，房產稅立法已在議事日程。而預期中的房屋持有環節稅收，將不可避免衝擊到當前多套房購買需求。 　　住宅市場有效購買力需求已經萎縮。過去幾年，中國住宅市場需求集中釋放，城鎮人均住房面積已經大幅改善。新型城鎮化重點是農民入城，雖然理論上能引致部分住房購買需求，但對這部分中低收入人群來說，有限的購買能力難以跨越城鎮相對較高的住房價格。不僅如此，隨著中國老齡化社會的到來，人口結構將發生重大變化，未來住宅需求將面臨進一步萎縮。日本人口老齡化導致住房空置率不斷上升。

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